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Maison 90 m² à Decazeville

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface90
Coût Total121 046
Loyer Annuel7 780
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 950 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Maison T5 avec sou sol complet

À vendre, charmante maison des années 50, composée en rez de chaussée d'un très grand garage d'environ 70 m², parfait pour garer plusieurs voitures, bricoler ou stocker du matériel.

Le premier étage accueille l'espace de vie principal. Il se compose d'une pièce chaleureuse comprenant une cuisine ouverte et une salle à manger. Ce niveau comprend également deux chambres, une salle d'eau et des toilettes séparées.

Au deuxième étage, vous trouverez deux autres chambres à rénover.

À l'extérieur, un terrain de plus de 600m² entoure le bien.

La maison dispose d'un chauffage au fioul. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir.

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3590.00 et 4910.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.559600, 2.251090
Total : 121 046
Prix d'acquisition : 59 950
Travaux : 56 300
Valeur du bien : 116 250
Frais de notaire : 4 796
Coût estimé : 4 796
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7780€/an
Fourchette totale : 503€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6031€ - 10037€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :792,93 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 363
Prix d'achat :59 950
Décote à l'achat :-11 413 (-16.0%)
Marge achat-revente :-49 683€ (-69.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 046
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 334,23
Coût de l'assurance :10 591,52
Taxe foncière : 778,05€/an
Soit par mois : 64,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec nettoyage et peinture
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un nettoyage et un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 900
    Rafraîchissement salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 780 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 046 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 721
Revenus locatifs : +7 780
Charges déductibles : -61 721
Résultat foncier Année 1 : -53 941(Déficit de 53 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 541
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 421 €/an
Revenus locatifs : +7 780
Charges déductibles : -5 421
Résultat foncier Années 2+ : 2 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32540.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 968(65% de 59 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 417 €/an
Calcul : 38 968 € × 3,636% = 1 417
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 78061 7254 224-53 94521 400 €32 545 €32 545 €
27 9365 3154 1132 621--29 924 €
38 0955 2013 9992 894--27 030 €
48 2575 0833 8813 174--23 856 €
58 4224 9603 7583 462--20 394 €
68 5904 8333 6323 757--16 637 €
78 7624 7023 5004 060--12 577 €
88 9374 5663 3644 372--8 205 €
99 1164 4253 2234 691--3 514 €
109 2984 2793 0775 020---
119 4844 1272 9255 357---
129 6743 9702 7695 704---
139 8683 8082 6066 060---
1410 0653 6402 4386 425---
1510 2663 4662 2646 801---
1610 4713 2852 0837 186---
1710 6813 0981 8967 583---
1810 8952 9041 7037 990---
1911 1122 7041 5028 409---
2011 3352 4961 2948 839---
2111 5612 2811 0799 281---
2211 7932 0588569 735---
2312 0281 82762510 202---
2412 2691 58738510 682---
2512 5141 33913811 175---
TOTAL249 211147 67761 334101 53421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 534
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634-6 420+8 054
2+1 6340+1 634
3+1 6340+1 634
4+1 6340+1 634
5+1 6340+1 634
6+1 6340+1 634
7+1 6340+1 634
8+1 6340+1 634
9+1 6340+1 634
10+1 634+452+1 182
11+1 634+1 607+27
12+1 634+1 711-77
13+1 634+1 818-184
14+1 634+1 928-294
15+1 634+2 040-406
16+1 634+2 156-522
17+1 634+2 275-641
18+1 634+2 397-763
19+1 634+2 523-889
20+1 634+2 652-1 018
21+1 634+2 784-1 150
22+1 634+2 921-1 287
23+1 634+3 061-1 427
24+1 634+3 205-1 571
25+1 634+3 353-1 719
Total+40 850+30 460+10 390
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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