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Maison 90 m² à Decazeville

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface90m²
Coût Total121 046€
Loyer Annuel7 780€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 950 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Maison T5 avec sou sol complet

À vendre, charmante maison des années 50, composée en rez de chaussée d'un très grand garage d'environ 70 m², parfait pour garer plusieurs voitures, bricoler ou stocker du matériel.

Le premier étage accueille l'espace de vie principal. Il se compose d'une pièce chaleureuse comprenant une cuisine ouverte et une salle à manger. Ce niveau comprend également deux chambres, une salle d'eau et des toilettes séparées.

Au deuxième étage, vous trouverez deux autres chambres à rénover.

À l'extérieur, un terrain de plus de 600m² entoure le bien.

La maison dispose d'un chauffage au fioul. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir.

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3590.00 et 4910.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.559600, 2.251090
Total : 121 046€
Prix d'acquisition : 59 950€
Travaux : 56 300€
Valeur du bien : 116 250€
Frais de notaire : 4 796€
Coût estimé : 4 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7780€/an
Fourchette totale : 503€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6031€ - 10037€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :792,93 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 363 €
Prix d'achat :59 950 €
Décote à l'achat :-11 413€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-49 683€ (-69.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 046€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 334,23€
Coût de l'assurance :10 591,52€
Taxe foncière : 778,05€/an
Soit par mois : 64,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec nettoyage et peinture
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un nettoyage et un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 900€
    Rafraîchissement salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 780 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 046 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 721 €
Revenus locatifs : +7 780 €
Charges déductibles : -61 721 €
Résultat foncier Année 1 : -53 941 €(Déficit de 53 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 421 €/an
Revenus locatifs : +7 780 €
Charges déductibles : -5 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32540.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 968 €(65% de 59 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 417 €/an
Calcul : 38 968 € × 3,636% = 1 417 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 780 €61 725 €4 224 €-53 945 €21 400 €32 545 €32 545 €
27 936 €5 315 €4 113 €2 621 €--29 924 €
38 095 €5 201 €3 999 €2 894 €--27 030 €
48 257 €5 083 €3 881 €3 174 €--23 856 €
58 422 €4 960 €3 758 €3 462 €--20 394 €
68 590 €4 833 €3 632 €3 757 €--16 637 €
78 762 €4 702 €3 500 €4 060 €--12 577 €
88 937 €4 566 €3 364 €4 372 €--8 205 €
99 116 €4 425 €3 223 €4 691 €--3 514 €
109 298 €4 279 €3 077 €5 020 €---
119 484 €4 127 €2 925 €5 357 €---
129 674 €3 970 €2 769 €5 704 €---
139 868 €3 808 €2 606 €6 060 €---
1410 065 €3 640 €2 438 €6 425 €---
1510 266 €3 466 €2 264 €6 801 €---
1610 471 €3 285 €2 083 €7 186 €---
1710 681 €3 098 €1 896 €7 583 €---
1810 895 €2 904 €1 703 €7 990 €---
1911 112 €2 704 €1 502 €8 409 €---
2011 335 €2 496 €1 294 €8 839 €---
2111 561 €2 281 €1 079 €9 281 €---
2211 793 €2 058 €856 €9 735 €---
2312 028 €1 827 €625 €10 202 €---
2412 269 €1 587 €385 €10 682 €---
2512 514 €1 339 €138 €11 175 €---
TOTAL249 211 €147 677 €61 334 €101 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-6 420 €+8 054 €
2+1 634 €0 €+1 634 €
3+1 634 €0 €+1 634 €
4+1 634 €0 €+1 634 €
5+1 634 €0 €+1 634 €
6+1 634 €0 €+1 634 €
7+1 634 €0 €+1 634 €
8+1 634 €0 €+1 634 €
9+1 634 €0 €+1 634 €
10+1 634 €+452 €+1 182 €
11+1 634 €+1 607 €+27 €
12+1 634 €+1 711 €-77 €
13+1 634 €+1 818 €-184 €
14+1 634 €+1 928 €-294 €
15+1 634 €+2 040 €-406 €
16+1 634 €+2 156 €-522 €
17+1 634 €+2 275 €-641 €
18+1 634 €+2 397 €-763 €
19+1 634 €+2 523 €-889 €
20+1 634 €+2 652 €-1 018 €
21+1 634 €+2 784 €-1 150 €
22+1 634 €+2 921 €-1 287 €
23+1 634 €+3 061 €-1 427 €
24+1 634 €+3 205 €-1 571 €
25+1 634 €+3 353 €-1 719 €
Total+40 850 €+30 460 €+10 390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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