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Local commercial

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface53m²
Coût Total92 040€
Loyer Annuel5 850€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 952,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 2 pièces

Bel emplacement pour ce local commercial dans une rue passante d'aurillac. Local commercial de 45m² avec réserve de 8m² point d'eau et wc. Local libre de tout commerce. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.927761, 2.443643
Total : 92 040€
Prix d'acquisition : 50 500€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 4 040€
Coût estimé : 4 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5850€/an
Fourchette totale : 371€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4454€ - 7682€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 770,9 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 858 €
Prix d'achat :50 500 €
Décote à l'achat :-43 358€ (-46.2%)
Marge achat-revente :1 818€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 482,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 715,74€
Coût de l'assurance :8 053,50€
Taxe foncière : 584,96€/an
Soit par mois : 48,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 487,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture murs: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 850 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 497 €
Revenus locatifs : +5 850 €
Charges déductibles : -41 497 €
Résultat foncier Année 1 : -35 647 €(Déficit de 35 647 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 997 €/an
Revenus locatifs : +5 850 €
Charges déductibles : -3 997 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14247.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 825 €(65% de 50 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 194 €/an
Calcul : 32 825 € × 3,636% = 1 194 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 850 €41 500 €3 093 €-35 650 €21 400 €14 250 €14 250 €
25 967 €3 918 €3 010 €2 049 €--12 201 €
36 086 €3 833 €2 925 €2 253 €--9 947 €
46 208 €3 745 €2 838 €2 463 €--7 484 €
56 332 €3 654 €2 747 €2 678 €--4 806 €
66 458 €3 560 €2 653 €2 899 €--1 908 €
76 588 €3 462 €2 555 €3 125 €---
86 719 €3 362 €2 455 €3 358 €---
96 854 €3 258 €2 350 €3 596 €---
106 991 €3 150 €2 243 €3 841 €---
117 131 €3 038 €2 131 €4 092 €---
127 273 €2 923 €2 016 €4 350 €---
137 419 €2 804 €1 897 €4 615 €---
147 567 €2 680 €1 773 €4 887 €---
157 718 €2 553 €1 646 €5 166 €---
167 873 €2 421 €1 514 €5 452 €---
178 030 €2 284 €1 377 €5 746 €---
188 191 €2 143 €1 236 €6 048 €---
198 355 €1 996 €1 089 €6 358 €---
208 522 €1 845 €938 €6 677 €---
218 692 €1 689 €781 €7 004 €---
228 866 €1 527 €620 €7 339 €---
239 043 €1 359 €452 €7 684 €---
249 224 €1 186 €279 €8 038 €---
259 409 €1 007 €99 €8 402 €---
TOTAL187 366 €104 893 €44 716 €82 473 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 473 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 228 €-6 420 €+7 648 €
2+1 228 €0 €+1 228 €
3+1 228 €0 €+1 228 €
4+1 228 €0 €+1 228 €
5+1 228 €0 €+1 228 €
6+1 228 €0 €+1 228 €
7+1 228 €+365 €+863 €
8+1 228 €+1 007 €+221 €
9+1 228 €+1 079 €+149 €
10+1 228 €+1 152 €+76 €
11+1 228 €+1 228 €0 €
12+1 228 €+1 305 €-77 €
13+1 228 €+1 384 €-156 €
14+1 228 €+1 466 €-238 €
15+1 228 €+1 550 €-322 €
16+1 228 €+1 636 €-408 €
17+1 228 €+1 724 €-496 €
18+1 228 €+1 814 €-586 €
19+1 228 €+1 908 €-680 €
20+1 228 €+2 003 €-775 €
21+1 228 €+2 101 €-873 €
22+1 228 €+2 202 €-974 €
23+1 228 €+2 305 €-1 077 €
24+1 228 €+2 412 €-1 184 €
25+1 228 €+2 521 €-1 293 €
Total+30 700 €+24 742 €+5 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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