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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface120
Coût Total354 990
Loyer Annuel23 835
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 416,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.021306, 2.000659
Total : 354 990
Prix d'acquisition : 290 000
Travaux : 41 790
Valeur du bien : 331 790
Frais de notaire : 23 200
Coût estimé : 23 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1986€/mois
Loyer annuel estimé : 23835€/an
Fourchette totale : 1658€ - 2380€/mois
Fourchette annuelle : 19890€ - 28562€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :354 990
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 746,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :106,50€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 853,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 064,33
Coût de l'assurance :31 949,10
Taxe foncière : 2 383,51€/an
Soit par mois : 198,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 986,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 051,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 790(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (environ 64 m²): 30€/m² × 64 = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds salon (environ 45 m²): 30€/m² × 45 = 1350€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 835 €/an
Calcul : 1 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 354 990 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 278 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 790
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 156
Revenus locatifs : +23 835
Charges déductibles : -57 156
Résultat foncier Année 1 : -33 321(Déficit de 33 321 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 22 621
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 366 €/an
Revenus locatifs : +23 835
Charges déductibles : -15 366
Résultat foncier Années 2+ : 8 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22620.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 83557 16711 716-33 33210 700 €22 632 €22 632 €
224 31215 06411 4029 248--13 384 €
324 79814 74011 07810 058--3 326 €
425 29414 40410 74310 890---
525 80014 05810 39611 742---
626 31613 69910 03812 616---
726 84213 3299 66713 513---
827 37912 9469 28414 433---
927 92712 5508 88815 377---
1028 48512 1408 47916 345---
1129 05511 7178 05517 338---
1229 63611 2797 61818 357---
1330 22910 8277 16519 402---
1430 83310 3596 69720 475---
1531 4509 8756 21321 575---
1632 0799 3755 71322 704---
1732 7208 8575 19623 863---
1833 3758 3234 66125 052---
1934 0427 7704 10826 273---
2034 7237 1983 53727 525---
2135 4186 6072 94628 811---
2236 1265 9962 33530 130---
2336 8495 3641 70331 484---
2437 5864 7111 05032 874---
2538 3374 03637434 301---
TOTAL763 446302 391169 064461 05410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 054
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 005-3 210+8 215
2+5 0050+5 005
3+5 0050+5 005
4+5 005+2 269+2 736
5+5 005+3 523+1 482
6+5 005+3 785+1 220
7+5 005+4 054+951
8+5 005+4 330+675
9+5 005+4 613+392
10+5 005+4 903+102
11+5 005+5 201-196
12+5 005+5 507-502
13+5 005+5 821-816
14+5 005+6 142-1 137
15+5 005+6 473-1 468
16+5 005+6 811-1 806
17+5 005+7 159-2 154
18+5 005+7 516-2 511
19+5 005+7 882-2 877
20+5 005+8 258-3 253
21+5 005+8 643-3 638
22+5 005+9 039-4 034
23+5 005+9 445-4 440
24+5 005+9 862-4 857
25+5 005+10 290-5 285
Total+125 125+138 316+-13 191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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