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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBodilis (29)
Surface191
Coût Total237 180
Loyer Annuel18 798
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 1 094,24 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 7 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Exposition sud

BODILIS (29400) - L'étude de maître Matthieu PRIGENT vous propose en exclusivité ce ravissant ensemble immobilier constitué d'une maison familial d'une superficie de 190 m² habitable, d'une maison entièrement à rénover de 150 m² ainsi que de deux hangars de 270 m² et de 400 m² le tout bâtie sur une parcelle boisée de plus de 2200 m². Elle vous séduira par ses volumes généreux, sa qualité de bâti et son agencement intérieur. Possédant le confort de la vie de plain-pied, elle se compose de la manière suivante : Au rez-de-chaussée : hall d'entrée avec placards, vaste pièce de vie plein sud de plus de 40 m², cuisine équipée et aménagée, dégagement, deux chambres, bureau, salle de douche ainsi qu'un wc indépendant. A l'étage : palier, 5 chambres avec placard, salle de bains ainsi qu'un wc indépendant. Vous apprécierez son jardin sans vis à vis, sa luminosité omniprésente ainsi et sa vue sur champs très apaisante. Ce bel ensemble est complété d'un sous-sol total de plus de 100 m² ainsi que d'une allée privative. Il conviendra de moderniser l'intérieur pour en faire une propriété agréable à vivre et résolument jeune ! Avis du conseiller : "IDEAL POUR UNE FAMILLE OU UN ARTISAN"

209 000 euros. 200 000 euros + Honoraires de négo. : 9 000 euros (soit 4,50% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bodilis
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29400
Coordonnées : 48.517139, -4.114838
Total : 237 180
Prix d'acquisition : 209 000
Travaux : 11 460
Valeur du bien : 220 460
Frais de notaire : 16 720
Coût estimé : 16 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1566€/mois
Loyer annuel estimé : 18798€/an
Fourchette totale : 1240€ - 1980€/mois
Fourchette annuelle : 14876€ - 23754€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 754,39 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :335 088
Prix d'achat :209 000
Décote à l'achat :-126 088 (-37.6%)
Marge achat-revente :97 908€ (29.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 174,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :69,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 243,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 229,02
Coût de l'assurance :20 753,25
Taxe foncière : 1 879,77€/an
Soit par mois : 156,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 566,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 400,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 7 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 460(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 460
    Isolation des combles: 191 m² × 60€/m² = 11460€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 798 €/an
Calcul : 1 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 180 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 131
Revenus locatifs : +18 798
Charges déductibles : -22 131
Résultat foncier Année 1 : -3 334(Déficit de 3 334 €)
Imputable sur revenu global : 3 334
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 671 €/an
Revenus locatifs : +18 798
Charges déductibles : -10 671
Résultat foncier Années 2+ : 8 126 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 79822 1397 969-3 3413 341 €--
219 17410 4687 7588 706---
319 55710 2497 5399 309---
419 94810 0227 3129 926---
520 3479 7887 07810 559---
620 7549 5456 83611 209---
721 1699 2956 58511 875---
821 5939 0356 32512 557---
922 0258 7676 05713 258---
1022 4658 4895 77913 976---
1122 9148 2025 49214 712---
1223 3737 9055 19515 468---
1323 8407 5984 88816 243---
1424 3177 2804 57017 037---
1524 8036 9514 24117 853---
1625 2996 6103 90018 689---
1725 8056 2583 54819 547---
1826 3215 8943 18420 428---
1926 8485 5172 80721 331---
2027 3855 1272 41722 258---
2127 9324 7242 01423 209---
2228 4914 3061 59624 185---
2329 0613 8751 16525 186---
2429 6423 42871826 214---
2530 2352 96625627 269---
TOTAL602 097194 437115 229407 6603 341Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 002
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 948-1 002+4 950
2+3 948+2 612+1 336
3+3 948+2 793+1 155
4+3 948+2 978+970
5+3 948+3 168+780
6+3 948+3 363+585
7+3 948+3 562+386
8+3 948+3 767+181
9+3 948+3 977-29
10+3 948+4 193-245
11+3 948+4 414-466
12+3 948+4 640-692
13+3 948+4 873-925
14+3 948+5 111-1 163
15+3 948+5 356-1 408
16+3 948+5 607-1 659
17+3 948+5 864-1 916
18+3 948+6 128-2 180
19+3 948+6 399-2 451
20+3 948+6 677-2 729
21+3 948+6 963-3 015
22+3 948+7 255-3 307
23+3 948+7 556-3 608
24+3 948+7 864-3 916
25+3 948+8 181-4 233
Total+98 700+122 298+-23 598
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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