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Achat maison longère

Bien expiré
VilleChapelle-Blanche-Saint-Martin (37)
Surface89m²
Coût Total111 179€
Loyer Annuel9 390€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 999 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 101,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette charmante longère située au calme, à seulement 15 minutes de Ste Maure et Descartes, se compose de 3 chambres dont une vie de plain pied, de dépendances et d'un charmant jardin fleuri avec une belle vue sur la campagne tourangelle. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Chapelle-Blanche-Saint-Martin
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.077810, 0.799590
Total : 111 179€
Prix d'acquisition : 97 999€
Travaux : 5 340€
Valeur du bien : 103 339€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9390€/an
Fourchette totale : 606€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7271€ - 12126€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 179€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 573,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 535,24€
Coût de l'assurance :9 450,22€
Taxe foncière : 939,01€/an
Soit par mois : 78,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 340 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 340€
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 60€/m² = 5340€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Blanche-Saint-Martin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 340€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 340€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 390 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 179 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 234 €
Revenus locatifs : +9 390 €
Charges déductibles : -10 234 €
Résultat foncier Année 1 : -844 €(Déficit de 844 €)
Imputable sur revenu global : 844 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 894 €/an
Revenus locatifs : +9 390 €
Charges déductibles : -4 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 496 €/an
Prix d'achat du bien : 97 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 699 €(65% de 97 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 699 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 390 €10 238 €3 581 €-848 €848 €--
29 578 €4 801 €3 484 €4 777 €---
39 769 €4 701 €3 384 €5 068 €---
49 965 €4 598 €3 281 €5 367 €---
510 164 €4 491 €3 174 €5 673 €---
610 367 €4 380 €3 063 €5 987 €---
710 575 €4 266 €2 949 €6 308 €---
810 786 €4 149 €2 832 €6 638 €---
911 002 €4 027 €2 710 €6 975 €---
1011 222 €3 901 €2 584 €7 321 €---
1111 447 €3 771 €2 454 €7 675 €---
1211 675 €3 637 €2 320 €8 038 €---
1311 909 €3 499 €2 182 €8 410 €---
1412 147 €3 355 €2 038 €8 792 €---
1512 390 €3 208 €1 891 €9 183 €---
1612 638 €3 055 €1 738 €9 583 €---
1712 891 €2 897 €1 580 €9 994 €---
1813 148 €2 734 €1 417 €10 415 €---
1913 411 €2 565 €1 248 €10 846 €---
2013 680 €2 391 €1 074 €11 288 €---
2113 953 €2 211 €894 €11 742 €---
2214 232 €2 026 €709 €12 207 €---
2314 517 €1 834 €517 €12 683 €---
2414 807 €1 635 €318 €13 172 €---
2515 103 €1 431 €113 €13 673 €---
TOTAL300 768 €89 801 €51 535 €210 968 €848 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 254 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972 €-254 €+2 226 €
2+1 972 €+1 433 €+539 €
3+1 972 €+1 521 €+451 €
4+1 972 €+1 610 €+362 €
5+1 972 €+1 702 €+270 €
6+1 972 €+1 796 €+176 €
7+1 972 €+1 893 €+79 €
8+1 972 €+1 991 €-19 €
9+1 972 €+2 093 €-121 €
10+1 972 €+2 196 €-224 €
11+1 972 €+2 303 €-331 €
12+1 972 €+2 411 €-439 €
13+1 972 €+2 523 €-551 €
14+1 972 €+2 637 €-665 €
15+1 972 €+2 755 €-783 €
16+1 972 €+2 875 €-903 €
17+1 972 €+2 998 €-1 026 €
18+1 972 €+3 124 €-1 152 €
19+1 972 €+3 254 €-1 282 €
20+1 972 €+3 387 €-1 415 €
21+1 972 €+3 523 €-1 551 €
22+1 972 €+3 662 €-1 690 €
23+1 972 €+3 805 €-1 833 €
24+1 972 €+3 952 €-1 980 €
25+1 972 €+4 102 €-2 130 €
Total+49 300 €+63 290 €+-13 990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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