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Appartement St Michel Evreux

VilleÉvreux (27)
Surface79m²
Coût Total111 680€
Loyer Annuel10 370€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 96 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 215,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre bel appartement situé dans un quartier calme de St Michel.

Au dernier étage d'une petite copropriété proche des commerces et écoles. T3 de 69M2avec entrée donnant sur balcon avec séjour lumineux, cusine équipée récente, 2 chambres,. salle de bain, cave et parking collectif.

Le bien dispose de fenêtres pvc +stores électriques, chauffage et eau froide dans les charges.

Voir moins

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.034910, 1.135830
Total : 111 680€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10370€/an
Fourchette totale : 711€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 8534€ - 12602€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 161,54 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 762 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-74 762€ (-43.8%)
Marge achat-revente :59 082€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,06€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 577,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 900,42€
Coût de l'assurance :7 817,60€
Taxe foncière : 1 037,02€/an
Soit par mois : 86,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 864,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :199,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 370 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 076 €
Revenus locatifs : +10 370 €
Charges déductibles : -13 076 €
Résultat foncier Année 1 : -2 706 €(Déficit de 2 706 €)
Imputable sur revenu global : 2 706 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 076 €/an
Revenus locatifs : +10 370 €
Charges déductibles : -5 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 294 €/an
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 370 €13 080 €3 730 €-2 710 €2 710 €--
210 578 €4 981 €3 631 €5 597 €---
310 789 €4 878 €3 528 €5 911 €---
411 005 €4 772 €3 422 €6 233 €---
511 225 €4 662 €3 312 €6 563 €---
611 450 €4 548 €3 198 €6 901 €---
711 679 €4 431 €3 081 €7 248 €---
811 912 €4 309 €2 959 €7 603 €---
912 150 €4 183 €2 833 €7 967 €---
1012 393 €4 053 €2 703 €8 340 €---
1112 641 €3 919 €2 569 €8 723 €---
1212 894 €3 779 €2 430 €9 115 €---
1313 152 €3 635 €2 286 €9 517 €---
1413 415 €3 486 €2 137 €9 929 €---
1513 683 €3 332 €1 983 €10 351 €---
1613 957 €3 173 €1 823 €10 784 €---
1714 236 €3 008 €1 659 €11 228 €---
1814 521 €2 838 €1 488 €11 683 €---
1914 811 €2 662 €1 312 €12 150 €---
2015 107 €2 479 €1 130 €12 628 €---
2115 410 €2 291 €941 €13 119 €---
2215 718 €2 096 €746 €13 622 €---
2316 032 €1 894 €544 €14 138 €---
2416 353 €1 685 €336 €14 668 €---
2516 680 €1 469 €120 €15 210 €---
TOTAL332 162 €95 644 €53 900 €236 518 €2 710 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 813 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 178 €-813 €+2 991 €
2+2 178 €+1 679 €+499 €
3+2 178 €+1 773 €+405 €
4+2 178 €+1 870 €+308 €
5+2 178 €+1 969 €+209 €
6+2 178 €+2 070 €+108 €
7+2 178 €+2 174 €+4 €
8+2 178 €+2 281 €-103 €
9+2 178 €+2 390 €-212 €
10+2 178 €+2 502 €-324 €
11+2 178 €+2 617 €-439 €
12+2 178 €+2 734 €-556 €
13+2 178 €+2 855 €-677 €
14+2 178 €+2 979 €-801 €
15+2 178 €+3 105 €-927 €
16+2 178 €+3 235 €-1 057 €
17+2 178 €+3 368 €-1 190 €
18+2 178 €+3 505 €-1 327 €
19+2 178 €+3 645 €-1 467 €
20+2 178 €+3 788 €-1 610 €
21+2 178 €+3 936 €-1 758 €
22+2 178 €+4 087 €-1 909 €
23+2 178 €+4 241 €-2 063 €
24+2 178 €+4 400 €-2 222 €
25+2 178 €+4 563 €-2 385 €
Total+54 450 €+70 955 €+-16 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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