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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCommana (29)
Surface150
Coût Total151 015
Loyer Annuel13 031
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 875 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 879,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

Maison d'habitation rénovée avec goût, idéalement située dans le bourg, proche des commodités, composée au rez de chaussée d'une entrée, deux pièces dont l'une faisant office de boutique, dégagement avec un wc, autre pièce. Au premier étage, une cuisine aménagée et équipée, un beau séjour avec poêle à pellets, deux chambres, une salle de bains avec wc séparé. Grenier au-dessus. Pas d'extérieur. Idéal pour habitation, ou futur commerce.

Ville : Commana
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29450
Coordonnées : 48.412579, -3.977806
Total : 151 015
Prix d'acquisition : 131 875
Travaux : 8 590
Valeur du bien : 140 465
Frais de notaire : 10 550
Coût estimé : 10 550
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13031€/an
Fourchette totale : 850€ - 1388€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 16654€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 033,9 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 085
Prix d'achat :131 875
Décote à l'achat :-173 210 (-56.8%)
Marge achat-revente :154 070€ (50.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 015
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 367,53
Coût de l'assurance :13 213,81
Taxe foncière : 1 303,09€/an
Soit par mois : 108,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Aucun travail nécessaire dans le salon, bon état général
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 590(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 040
    Peinture murs 8 m²: 30€/m² × 8 = 240€, Remplacement robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:3 950
    Baignoire: 800€, Lavabo: 150€, Carrelage 5 m²: 100€/m² × 5 = 500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 500
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon - Aucun travail nécessaire:0
    Aucun travail nécessaire dans le salon, bon état général
  • Électricité générale - Mise aux normes:900
    Mise aux normes tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 200
    Vérification plomberie: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commana (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 031 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 015 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 491
Revenus locatifs : +13 031
Charges déductibles : -15 491
Résultat foncier Année 1 : -2 460(Déficit de 2 460 €)
Imputable sur revenu global : 2 460
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 901 €/an
Revenus locatifs : +13 031
Charges déductibles : -6 901
Résultat foncier Années 2+ : 6 130 €/an
Prix d'achat du bien : 131 875
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 719(65% de 131 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 117 €/an
Calcul : 85 719 € × 3,636% = 3 117
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 03115 4965 074-2 4652 465 €--
213 2926 7714 9396 521---
313 5576 6324 8006 926---
413 8296 4874 6567 341---
514 1056 3384 5077 767---
614 3876 1844 3528 203---
714 6756 0244 1938 651---
814 9685 8594 0279 109---
915 2685 6883 8579 580---
1015 5735 5113 68010 062---
1115 8855 3293 49710 556---
1216 2025 1393 30811 063---
1316 5264 9443 11211 583---
1416 8574 7412 91012 116---
1517 1944 5322 70012 662---
1617 5384 3152 48313 223---
1717 8894 0912 25913 798---
1818 2463 8592 02714 388---
1918 6113 6191 78714 993---
2018 9843 3711 53915 613---
2119 3633 1141 28216 249---
2219 7512 8481 01716 902---
2320 1462 57374217 572---
2420 5482 28945718 260---
2520 9591 99516318 965---
TOTAL417 385127 74973 368289 6362 465Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 739
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 636
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736-739+3 475
2+2 736+1 956+780
3+2 736+2 078+658
4+2 736+2 202+534
5+2 736+2 330+406
6+2 736+2 461+275
7+2 736+2 595+141
8+2 736+2 733+3
9+2 736+2 874-138
10+2 736+3 019-283
11+2 736+3 167-431
12+2 736+3 319-583
13+2 736+3 475-739
14+2 736+3 635-899
15+2 736+3 799-1 063
16+2 736+3 967-1 231
17+2 736+4 139-1 403
18+2 736+4 316-1 580
19+2 736+4 498-1 762
20+2 736+4 684-1 948
21+2 736+4 875-2 139
22+2 736+5 071-2 335
23+2 736+5 272-2 536
24+2 736+5 478-2 742
25+2 736+5 689-2 953
Total+68 400+86 891+-18 491
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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