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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCommana (29)
Surface150m²
Coût Total151 015€
Loyer Annuel13 031€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 875 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 879,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

Maison d'habitation rénovée avec goût, idéalement située dans le bourg, proche des commodités, composée au rez de chaussée d'une entrée, deux pièces dont l'une faisant office de boutique, dégagement avec un wc, autre pièce. Au premier étage, une cuisine aménagée et équipée, un beau séjour avec poêle à pellets, deux chambres, une salle de bains avec wc séparé. Grenier au-dessus. Pas d'extérieur. Idéal pour habitation, ou futur commerce.

Ville : Commana
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29450
Coordonnées : 48.412579, -3.977806
Total : 151 015€
Prix d'acquisition : 131 875€
Travaux : 8 590€
Valeur du bien : 140 465€
Frais de notaire : 10 550€
Coût estimé : 10 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13031€/an
Fourchette totale : 850€ - 1388€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 16654€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 033,9 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 085 €
Prix d'achat :131 875 €
Décote à l'achat :-173 210€ (-56.8%)
Marge achat-revente :154 070€ (50.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 015€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 367,53€
Coût de l'assurance :13 213,81€
Taxe foncière : 1 303,09€/an
Soit par mois : 108,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Aucun travail nécessaire dans le salon, bon état général
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 590 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 040€
    Peinture murs 8 m²: 30€/m² × 8 = 240€, Remplacement robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:3 950€
    Baignoire: 800€, Lavabo: 150€, Carrelage 5 m²: 100€/m² × 5 = 500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon - Aucun travail nécessaire:0€
    Aucun travail nécessaire dans le salon, bon état général
  • Électricité générale - Mise aux normes:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 200€
    Vérification plomberie: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commana (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 031 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 015 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 491 €
Revenus locatifs : +13 031 €
Charges déductibles : -15 491 €
Résultat foncier Année 1 : -2 460 €(Déficit de 2 460 €)
Imputable sur revenu global : 2 460 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 901 €/an
Revenus locatifs : +13 031 €
Charges déductibles : -6 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 130 €/an
Prix d'achat du bien : 131 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 719 €(65% de 131 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 117 €/an
Calcul : 85 719 € × 3,636% = 3 117 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 031 €15 496 €5 074 €-2 465 €2 465 €--
213 292 €6 771 €4 939 €6 521 €---
313 557 €6 632 €4 800 €6 926 €---
413 829 €6 487 €4 656 €7 341 €---
514 105 €6 338 €4 507 €7 767 €---
614 387 €6 184 €4 352 €8 203 €---
714 675 €6 024 €4 193 €8 651 €---
814 968 €5 859 €4 027 €9 109 €---
915 268 €5 688 €3 857 €9 580 €---
1015 573 €5 511 €3 680 €10 062 €---
1115 885 €5 329 €3 497 €10 556 €---
1216 202 €5 139 €3 308 €11 063 €---
1316 526 €4 944 €3 112 €11 583 €---
1416 857 €4 741 €2 910 €12 116 €---
1517 194 €4 532 €2 700 €12 662 €---
1617 538 €4 315 €2 483 €13 223 €---
1717 889 €4 091 €2 259 €13 798 €---
1818 246 €3 859 €2 027 €14 388 €---
1918 611 €3 619 €1 787 €14 993 €---
2018 984 €3 371 €1 539 €15 613 €---
2119 363 €3 114 €1 282 €16 249 €---
2219 751 €2 848 €1 017 €16 902 €---
2320 146 €2 573 €742 €17 572 €---
2420 548 €2 289 €457 €18 260 €---
2520 959 €1 995 €163 €18 965 €---
TOTAL417 385 €127 749 €73 368 €289 636 €2 465 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 739 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736 €-739 €+3 475 €
2+2 736 €+1 956 €+780 €
3+2 736 €+2 078 €+658 €
4+2 736 €+2 202 €+534 €
5+2 736 €+2 330 €+406 €
6+2 736 €+2 461 €+275 €
7+2 736 €+2 595 €+141 €
8+2 736 €+2 733 €+3 €
9+2 736 €+2 874 €-138 €
10+2 736 €+3 019 €-283 €
11+2 736 €+3 167 €-431 €
12+2 736 €+3 319 €-583 €
13+2 736 €+3 475 €-739 €
14+2 736 €+3 635 €-899 €
15+2 736 €+3 799 €-1 063 €
16+2 736 €+3 967 €-1 231 €
17+2 736 €+4 139 €-1 403 €
18+2 736 €+4 316 €-1 580 €
19+2 736 €+4 498 €-1 762 €
20+2 736 €+4 684 €-1 948 €
21+2 736 €+4 875 €-2 139 €
22+2 736 €+5 071 €-2 335 €
23+2 736 €+5 272 €-2 536 €
24+2 736 €+5 478 €-2 742 €
25+2 736 €+5 689 €-2 953 €
Total+68 400 €+86 891 €+-18 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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