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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNanterre (92)
Surface250m²
Coût Total761 200€
Loyer Annuel70 282€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+1 329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 635 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 2 540 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, 6 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings

Nanterre proche colombes, Maison à usage d'habitation localisée à ( minutes à pieds de toutes les commodités, des écoles, et des transports (A 86). Cette maison a été bâtie sur une parcelle de 303 m² et propose une surface habitable de 250 m² répartie sur trois niveaux. Cette maison de 10 pièces principales possède 6 chambres, un garage et trois stationnements extérieurs. Contact : AP/LT

Ville : Nanterre
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92000
Coordonnées : 48.909086, 2.218106
Total : 761 200€
Prix d'acquisition : 635 000€
Travaux : 75 400€
Valeur du bien : 710 400€
Frais de notaire : 50 800€
Coût estimé : 50 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 23.43€/m²/mois
Fourchette : 13.57€ - 40.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 5857€/mois
Loyer annuel estimé : 70282€/an
Fourchette totale : 3392€ - 10113€/mois
Fourchette annuelle : 40705€ - 121350€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 15.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :761 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 713,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :228,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 941,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :352 842,03€
Coût de l'assurance :68 508,00€
Taxe foncière : 7 028,17€/an
Soit par mois : 585,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 856,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 527,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 329,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 400 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 500€
    Isolation combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Rénovation chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:400€
    Peinture couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nanterre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 70 282 €/an
Calcul : 5 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 761 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 740 €/an
Calcul : 228 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 028 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 662 €
Revenus locatifs : +70 282 €
Charges déductibles : -109 662 €
Résultat foncier Année 1 : -39 380 €(Déficit de 39 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 980 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 34 262 €/an
Revenus locatifs : +70 282 €
Charges déductibles : -34 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 36 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17980.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 635 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 412 750 €(65% de 635 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 009 €/an
Calcul : 412 750 € × 3,636% = 15 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
170 282 €109 686 €24 517 €-39 404 €21 400 €18 004 €18 004 €
271 687 €33 623 €23 854 €38 065 €---
373 121 €32 937 €23 169 €40 184 €---
474 584 €32 229 €22 461 €42 354 €---
576 075 €31 498 €21 730 €44 577 €---
677 597 €30 743 €20 974 €46 854 €---
779 149 €29 962 €20 193 €49 187 €---
880 732 €29 156 €19 387 €51 576 €---
982 346 €28 323 €18 554 €54 024 €---
1083 993 €27 462 €17 693 €56 531 €---
1185 673 €26 573 €16 804 €59 100 €---
1287 386 €25 654 €15 886 €61 732 €---
1389 134 €24 705 €14 937 €64 429 €---
1490 917 €23 725 €13 956 €67 192 €---
1592 735 €22 712 €12 944 €70 023 €---
1694 590 €21 666 €11 897 €72 924 €---
1796 482 €20 585 €10 817 €75 897 €---
1898 411 €19 468 €9 700 €78 943 €---
19100 380 €18 315 €8 546 €82 065 €---
20102 387 €17 123 €7 354 €85 264 €---
21104 435 €15 892 €6 123 €88 543 €---
22106 524 €14 620 €4 851 €91 904 €---
23108 654 €13 306 €3 537 €95 349 €---
24110 827 €11 948 €2 180 €98 879 €---
25113 044 €10 546 €777 €102 498 €---
TOTAL2 251 144 €672 454 €352 842 €1 578 690 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 578 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 70 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 759 €-6 420 €+21 179 €
2+14 759 €+6 018 €+8 741 €
3+14 759 €+12 055 €+2 704 €
4+14 759 €+12 706 €+2 053 €
5+14 759 €+13 373 €+1 386 €
6+14 759 €+14 056 €+703 €
7+14 759 €+14 756 €+3 €
8+14 759 €+15 473 €-714 €
9+14 759 €+16 207 €-1 448 €
10+14 759 €+16 959 €-2 200 €
11+14 759 €+17 730 €-2 971 €
12+14 759 €+18 520 €-3 761 €
13+14 759 €+19 329 €-4 570 €
14+14 759 €+20 158 €-5 399 €
15+14 759 €+21 007 €-6 248 €
16+14 759 €+21 877 €-7 118 €
17+14 759 €+22 769 €-8 010 €
18+14 759 €+23 683 €-8 924 €
19+14 759 €+24 619 €-9 860 €
20+14 759 €+25 579 €-10 820 €
21+14 759 €+26 563 €-11 804 €
22+14 759 €+27 571 €-12 812 €
23+14 759 €+28 605 €-13 846 €
24+14 759 €+29 664 €-14 905 €
25+14 759 €+30 749 €-15 990 €
Total+368 975 €+473 607 €+-104 632 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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