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Appartement à vendre

VilleMureaux (78)
Surface86m²
Coût Total203 360€
Loyer Annuel14 316€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-984€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

RESIDENCE DE BRAY - HISPANO SUIZA.

/!\ VENDU OCCUPE

Appartement F5 comprenant : entrée, séjour double, salon, cuisine équipée, dégagement couloir, 3 chambres, salle de bains, wc. Cave.

Parking garage Grand Ouest : gardienné et vidéo surveillé.

Bail en cours non meublé 3 ans établi le 21 juin 2015. LOYER HORS CHARGE 700 euros Charges comprises : 950 euros Taxes foncières : 1800 euros Dernière régularisation de charges : 4 156,66 (régularisation 2025).

Ville : Mureaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78130
Coordonnées : 48.978702, 1.909138
Total : 203 360€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 64 040€
Valeur du bien : 193 040€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 13.87€/m²/mois
Fourchette : 11.70€ - 16.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1193€/mois
Loyer annuel estimé : 14316€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1414€/mois
Fourchette annuelle : 12078€ - 16969€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 693,21 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 616 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-16 616€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-57 744€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :81,34€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 076,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 232,58€
Coût de l'assurance :24 403,20€
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 950,00€/mois
Soit par an : 11 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 192,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 176,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-983,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 040 €(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mureaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 316 €/an
Calcul : 1 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 360 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 11 400 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 820 €
Revenus locatifs : +14 316 €
Charges déductibles : -84 820 €
Résultat foncier Année 1 : -70 505 €(Déficit de 70 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 780 €/an
Revenus locatifs : +14 316 €
Charges déductibles : -20 780 €
Résultat foncier Années 2+ : -6 465 €/an(Déficit de 6 465 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49104.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 316 €84 827 €6 611 €-70 511 €21 400 €49 111 €49 111 €
214 602 €20 609 €6 432 €-6 007 €6 007 €-49 111 €
314 894 €20 425 €6 248 €-5 530 €5 530 €-49 111 €
415 192 €20 234 €6 058 €-5 042 €5 042 €-49 111 €
515 496 €20 038 €5 862 €-4 542 €4 542 €-49 111 €
615 806 €19 835 €5 658 €-4 029 €4 029 €-49 111 €
716 122 €19 625 €5 449 €-3 503 €3 503 €-49 111 €
816 444 €19 408 €5 232 €-2 963 €2 963 €-49 111 €
916 773 €19 184 €5 007 €-2 410 €2 410 €-49 111 €
1017 109 €18 952 €4 776 €-1 843 €1 843 €-49 111 €
1117 451 €18 712 €4 536 €-1 262 €1 262 €-49 111 €
1217 800 €18 465 €4 289 €-665 €665 €--
1318 156 €18 209 €4 033 €-53 €53 €--
1418 519 €17 945 €3 769 €574 €---
1518 889 €17 672 €3 496 €1 217 €---
1619 267 €17 390 €3 214 €1 877 €---
1719 652 €17 098 €2 922 €2 554 €---
1820 046 €16 797 €2 621 €3 249 €---
1920 446 €16 486 €2 309 €3 961 €---
2020 855 €16 164 €1 988 €4 692 €---
2121 272 €15 831 €1 655 €5 441 €---
2221 698 €15 488 €1 311 €6 210 €---
2322 132 €15 133 €956 €6 999 €---
2422 574 €14 766 €589 €7 809 €---
2523 026 €14 386 €210 €8 640 €---
TOTAL458 538 €513 676 €95 233 €-55 138 €59 250 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 17 775 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -55 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 006 €-6 420 €+9 426 €
2+3 006 €-1 802 €+4 808 €
3+3 006 €-1 659 €+4 665 €
4+3 006 €-1 513 €+4 519 €
5+3 006 €-1 363 €+4 369 €
6+3 006 €-1 209 €+4 215 €
7+3 006 €-1 051 €+4 057 €
8+3 006 €-889 €+3 895 €
9+3 006 €-723 €+3 729 €
10+3 006 €-553 €+3 559 €
11+3 006 €-378 €+3 384 €
12+3 006 €-200 €+3 206 €
13+3 006 €-16 €+3 022 €
14+3 006 €+172 €+2 834 €
15+3 006 €+365 €+2 641 €
16+3 006 €+563 €+2 443 €
17+3 006 €+766 €+2 240 €
18+3 006 €+975 €+2 031 €
19+3 006 €+1 188 €+1 818 €
20+3 006 €+1 407 €+1 599 €
21+3 006 €+1 632 €+1 374 €
22+3 006 €+1 863 €+1 143 €
23+3 006 €+2 100 €+906 €
24+3 006 €+2 343 €+663 €
25+3 006 €+2 592 €+414 €
Total+75 150 €-1 808 €+76 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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