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Appartement à vendre

VilleManosque (04)
Surface55.8m²
Coût Total117 960€
Loyer Annuel9 153€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 55.8 m²
Prix au m² : 1 648,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

En exclusivité à Manosque, proche du centre, au dernier étage de la résidence, charmant appartement rénové de 55 m² comprenant : une entrée, un bureau de 7 m², une cuisine équipée, un séjour lumineux donnant sur un balcon, une chambre, un espace buanderie, une salle d'eau et un WC. DPE F. En copropriété / pas de procédure en cours. Possibilité de louer une place de parking dans la résidence. Référence agence : 14792

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.829324, 5.789554
Total : 117 960€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 110 600€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.8m²
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 10.15€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9153€/an
Fourchette totale : 566€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 6794€ - 12329€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 676,92 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 572 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-1 572€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-24 388€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :47,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 624,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 240,14€
Coût de l'assurance :14 155,20€
Taxe foncière : 915,27€/an
Soit par mois : 76,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 22 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 153 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 960 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 912 €
Revenus locatifs : +9 153 €
Charges déductibles : -23 912 €
Résultat foncier Année 1 : -14 760 €(Déficit de 14 760 €)
Imputable sur revenu global : 14 760 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 312 €/an
Revenus locatifs : +9 153 €
Charges déductibles : -5 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 840 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 153 €23 916 €3 835 €-14 763 €14 763 €--
29 336 €5 213 €3 731 €4 123 €---
39 522 €5 106 €3 624 €4 417 €---
49 713 €4 996 €3 514 €4 717 €---
59 907 €4 882 €3 400 €5 026 €---
610 105 €4 764 €3 282 €5 342 €---
710 307 €4 642 €3 160 €5 665 €---
810 514 €4 516 €3 035 €5 997 €---
910 724 €4 386 €2 905 €6 338 €---
1010 938 €4 252 €2 770 €6 687 €---
1111 157 €4 113 €2 631 €7 044 €---
1211 380 €3 969 €2 488 €7 411 €---
1311 608 €3 821 €2 339 €7 787 €---
1411 840 €3 668 €2 186 €8 172 €---
1512 077 €3 509 €2 028 €8 567 €---
1612 318 €3 346 €1 864 €8 973 €---
1712 565 €3 177 €1 695 €9 388 €---
1812 816 €3 002 €1 520 €9 814 €---
1913 072 €2 821 €1 340 €10 251 €---
2013 334 €2 634 €1 153 €10 699 €---
2113 600 €2 442 €960 €11 159 €---
2213 872 €2 242 €761 €11 630 €---
2314 150 €2 036 €555 €12 114 €---
2414 433 €1 823 €342 €12 609 €---
2514 721 €1 603 €122 €13 118 €---
TOTAL293 162 €110 877 €55 240 €182 285 €14 763 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 429 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 922 €-4 429 €+6 351 €
2+1 922 €+1 237 €+685 €
3+1 922 €+1 325 €+597 €
4+1 922 €+1 415 €+507 €
5+1 922 €+1 508 €+414 €
6+1 922 €+1 602 €+320 €
7+1 922 €+1 700 €+222 €
8+1 922 €+1 799 €+123 €
9+1 922 €+1 901 €+21 €
10+1 922 €+2 006 €-84 €
11+1 922 €+2 113 €-191 €
12+1 922 €+2 223 €-301 €
13+1 922 €+2 336 €-414 €
14+1 922 €+2 452 €-530 €
15+1 922 €+2 570 €-648 €
16+1 922 €+2 692 €-770 €
17+1 922 €+2 816 €-894 €
18+1 922 €+2 944 €-1 022 €
19+1 922 €+3 075 €-1 153 €
20+1 922 €+3 210 €-1 288 €
21+1 922 €+3 348 €-1 426 €
22+1 922 €+3 489 €-1 567 €
23+1 922 €+3 634 €-1 712 €
24+1 922 €+3 783 €-1 861 €
25+1 922 €+3 935 €-2 013 €
Total+48 050 €+54 686 €+-6 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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