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Appartement à vendre

VilleBrest (29)
Surface72m²
Coût Total134 920€
Loyer Annuel9 160€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 555,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salon (total 19,83 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Exposition sud-est, TV par câble, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Brest pour cet appartement de type T3 de 72 m² situé au premier étage dans une copropriété très bien tenue avec ascenseur.

Il se compose d'une entrée, d'un espace cuisine avec balcon, grande pièce de vie lumineuse, 2 chambres avec balcons, salle d'eau, dégagement et wc séparé.

Proche transports, commerces, université et CHU.

L'appartement dispose également d'une cave privative.

Idéal premier achat ou investissement locatif !

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.399017, -4.499173
Total : 134 920€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 13 960€
Valeur du bien : 125 960€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9160€/an
Fourchette totale : 604€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7251€ - 11572€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 817,32 €/m²
Basé sur :366 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 847 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-18 847€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-4 073€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 754,01€
Coût de l'assurance :11 805,50€
Taxe foncière : 916,02€/an
Soit par mois : 76,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des plans de travail et de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Aucun travaux nécessaires dans le salon.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 960 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:0€
    Aucun travaux nécessaires dans le salon.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 160 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 703 €
Revenus locatifs : +9 160 €
Charges déductibles : -19 703 €
Résultat foncier Année 1 : -10 543 €(Déficit de 10 543 €)
Imputable sur revenu global : 10 543 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 743 €/an
Revenus locatifs : +9 160 €
Charges déductibles : -5 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 417 €/an
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 160 €19 707 €4 359 €-10 547 €10 547 €--
29 343 €5 629 €4 241 €3 714 €---
39 530 €5 508 €4 120 €4 022 €---
49 721 €5 382 €3 994 €4 339 €---
59 915 €5 252 €3 864 €4 663 €---
610 114 €5 118 €3 730 €4 996 €---
710 316 €4 979 €3 591 €5 337 €---
810 522 €4 836 €3 448 €5 686 €---
910 733 €4 688 €3 300 €6 045 €---
1010 947 €4 535 €3 147 €6 412 €---
1111 166 €4 377 €2 989 €6 789 €---
1211 390 €4 214 €2 826 €7 176 €---
1311 617 €4 045 €2 657 €7 572 €---
1411 850 €3 871 €2 483 €7 979 €---
1512 087 €3 691 €2 303 €8 396 €---
1612 328 €3 505 €2 117 €8 824 €---
1712 575 €3 313 €1 924 €9 262 €---
1812 826 €3 114 €1 726 €9 712 €---
1913 083 €2 909 €1 521 €10 174 €---
2013 345 €2 697 €1 309 €10 648 €---
2113 612 €2 478 €1 090 €11 134 €---
2213 884 €2 252 €863 €11 632 €---
2314 161 €2 018 €629 €12 144 €---
2414 445 €1 776 €388 €12 669 €---
2514 734 €1 527 €138 €13 207 €---
TOTAL293 403 €111 420 €62 754 €181 983 €10 547 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 164 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-3 164 €+5 088 €
2+1 924 €+1 114 €+810 €
3+1 924 €+1 207 €+717 €
4+1 924 €+1 302 €+622 €
5+1 924 €+1 399 €+525 €
6+1 924 €+1 499 €+425 €
7+1 924 €+1 601 €+323 €
8+1 924 €+1 706 €+218 €
9+1 924 €+1 813 €+111 €
10+1 924 €+1 924 €0 €
11+1 924 €+2 037 €-113 €
12+1 924 €+2 153 €-229 €
13+1 924 €+2 272 €-348 €
14+1 924 €+2 394 €-470 €
15+1 924 €+2 519 €-595 €
16+1 924 €+2 647 €-723 €
17+1 924 €+2 779 €-855 €
18+1 924 €+2 914 €-990 €
19+1 924 €+3 052 €-1 128 €
20+1 924 €+3 194 €-1 270 €
21+1 924 €+3 340 €-1 416 €
22+1 924 €+3 490 €-1 566 €
23+1 924 €+3 643 €-1 719 €
24+1 924 €+3 801 €-1 877 €
25+1 924 €+3 962 €-2 038 €
Total+48 100 €+54 595 €+-6 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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