Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface67m²
Coût Total142 380€
Loyer Annuel8 954€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 641,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 27/08/2026, 3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Belle vue, TV par câble, Non meublé

Appartement T4 de 67 m² Balcon Cave Appartement 4 pièces, situé à 300 mètres des transports en commun, composé d'une cuisine aménagée équipée, d'un Salon-séjour de 27 m² avec petit balcon, deux chambres avec placard, dégagement avec placard, salle d'eau, WC, fenêtres double vitrage et oscillo-battante dans la cuisine et salle d'eau. Bien en copropriété, 3ème et dernier étage, vue dégagée, calme, cave de 12m². Idéal 1er achat ou locatif. Bien soumis à une copropriété, Pas de procédures en cours Consommation énergétique : 407 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 55 kgco2/m²/an Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Les honoraires sont à la charge de l'acquéreur. Numéro d'inscription au registre du commerce et des sociétés : RCS Tours 829335462 Exerçant sous le numéro de carte professionnelle 3701 2017 000 018 904 délivrée par la CCI Touraine TVA Intracommunautaire FR 48 829335462

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.351904, 0.658089
Total : 142 380€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 23 580€
Valeur du bien : 133 580€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8954€/an
Fourchette totale : 639€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 7666€ - 10459€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 055,73 €/m²
Basé sur :256 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 734 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-27 734€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-4 646€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 914,79€
Coût de l'assurance :12 458,25€
Taxe foncière : 895,41€/an
Soit par mois : 74,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 213,00€/mois
Soit par an : 2 556,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 746,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-297,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de mobilier si souhaité.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais un rafraîchissement léger est conseillé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 580 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 300€
    Peinture des murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Changement de robinetterie: 1 unité × 150€ = 150€, Main d'œuvre peinture: 15 m² × 15€/m² = 225€, Main d'œuvre robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Total: 450€ + 150€ + 225€ + 100€ = 925€.
  • Salon:2 400€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre peinture: 20 m² × 15€/m² = 300€, Total: 600€ + 300€ = 900€.
  • Chambres:2 880€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre peinture: 24 m² × 15€/m² = 360€, Total: 720€ + 360€ = 1080€.
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Total: 8000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 954 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 380 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 556 €/an
Calcul : 213 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 479 €
Revenus locatifs : +8 954 €
Charges déductibles : -32 479 €
Résultat foncier Année 1 : -23 525 €(Déficit de 23 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 899 €/an
Revenus locatifs : +8 954 €
Charges déductibles : -8 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 55 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2124.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 954 €32 484 €4 954 €-23 529 €21 400 €2 129 €2 129 €
29 133 €8 774 €4 824 €359 €--1 770 €
39 316 €8 640 €4 690 €676 €--1 095 €
49 502 €8 501 €4 551 €1 001 €--94 €
59 692 €8 357 €4 408 €1 335 €---
69 886 €8 208 €4 259 €1 678 €---
710 084 €8 054 €4 104 €2 030 €---
810 285 €7 894 €3 945 €2 391 €---
910 491 €7 729 €3 779 €2 762 €---
1010 701 €7 557 €3 608 €3 144 €---
1110 915 €7 380 €3 430 €3 535 €---
1211 133 €7 196 €3 246 €3 938 €---
1311 356 €7 005 €3 055 €4 351 €---
1411 583 €6 808 €2 858 €4 775 €---
1511 815 €6 603 €2 654 €5 211 €---
1612 051 €6 392 €2 442 €5 659 €---
1712 292 €6 173 €2 223 €6 120 €---
1812 538 €5 945 €1 996 €6 592 €---
1912 789 €5 710 €1 760 €7 079 €---
2013 044 €5 466 €1 517 €7 578 €---
2113 305 €5 214 €1 264 €8 091 €---
2213 571 €4 953 €1 003 €8 619 €---
2313 843 €4 682 €732 €9 161 €---
2414 120 €4 401 €452 €9 718 €---
2514 402 €4 111 €161 €10 291 €---
TOTAL286 802 €194 238 €71 915 €92 564 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 880 €-6 420 €+8 300 €
2+1 880 €0 €+1 880 €
3+1 880 €0 €+1 880 €
4+1 880 €0 €+1 880 €
5+1 880 €+372 €+1 508 €
6+1 880 €+503 €+1 377 €
7+1 880 €+609 €+1 271 €
8+1 880 €+717 €+1 163 €
9+1 880 €+829 €+1 051 €
10+1 880 €+943 €+937 €
11+1 880 €+1 061 €+819 €
12+1 880 €+1 181 €+699 €
13+1 880 €+1 305 €+575 €
14+1 880 €+1 433 €+447 €
15+1 880 €+1 563 €+317 €
16+1 880 €+1 698 €+182 €
17+1 880 €+1 836 €+44 €
18+1 880 €+1 978 €-98 €
19+1 880 €+2 124 €-244 €
20+1 880 €+2 273 €-393 €
21+1 880 €+2 427 €-547 €
22+1 880 €+2 586 €-706 €
23+1 880 €+2 748 €-868 €
24+1 880 €+2 915 €-1 035 €
25+1 880 €+3 087 €-1 207 €
Total+47 000 €+27 769 €+19 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →