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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface93m²
Coût Total120 020€
Loyer Annuel10 412€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 849,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, 1 chambre, 7 parkings: Box de stationnement, 6 parkings, Pas de balcon, Pas de cave

En pré-commercialisation, sur réservation uniquement

Superbe opportunité en centre ville de Bourges.

Immeuble composé de 6 plateaux d'une surface de 90 M2 chacun environ, desservi par un escalier et un ascenseur.

  • Rez de chaussée : convient à l'habitation ou bien à une activité professionnelle avec parking privatif à l'arrière de l'immeuble.
  • 1er : Plateau brut à fort potentiel avec 1 place de parking privatif à l'arrière de l'immeuble.
  • 2ème : Plateau brut avec deux compteurs existant permettant facilement la création de deux logement indépendant avec 2 places de parking à l'arrière de l'immeuble.
  • 3ème : Plateau brut avec 1 place de parking à l'arrière de l'immeuble
  • 4ème : Plateau brut avec 1 box couvert et une dépendance à l'arrière du bâtiment
  • 5ème: Déjà réservé

Futur charges de copropriété faible syndic bénévole.

Reste 5 plateaux brut a modeler à votre goût.

Plan, devis à disposition avec projet d'aménagement disponible.

Prix à partir de 79000 euros

Produit rare à visiter rapidement

Prix : de 79000 à 94000 Euros Ce bien vous est présenté par Ana-paula Pimenta , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.084359, 2.398309
Total : 120 020€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 113 700€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10412€/an
Fourchette totale : 661€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 7927€ - 13675€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 687,5 €/m²
Basé sur :466 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 938 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-77 938€ (-49.7%)
Marge achat-revente :36 918€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :45,01€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 629,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 443,08€
Coût de l'assurance :13 502,25€
Taxe foncière : 1 041,16€/an
Soit par mois : 86,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection des prises et éclairage
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 412 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 020 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 131 €
Revenus locatifs : +10 412 €
Charges déductibles : -40 131 €
Résultat foncier Année 1 : -29 720 €(Déficit de 29 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 431 €/an
Revenus locatifs : +10 412 €
Charges déductibles : -5 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8319.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 412 €40 135 €3 854 €-29 723 €21 400 €8 323 €8 323 €
210 620 €5 331 €3 749 €5 289 €--3 034 €
310 832 €5 223 €3 642 €5 609 €---
411 049 €5 111 €3 530 €5 937 €---
511 270 €4 996 €3 415 €6 274 €---
611 495 €4 877 €3 296 €6 618 €---
711 725 €4 755 €3 173 €6 970 €---
811 960 €4 628 €3 047 €7 332 €---
912 199 €4 497 €2 916 €7 702 €---
1012 443 €4 361 €2 780 €8 081 €---
1112 692 €4 222 €2 640 €8 470 €---
1212 945 €4 077 €2 496 €8 868 €---
1313 204 €3 928 €2 347 €9 276 €---
1413 468 €3 774 €2 193 €9 695 €---
1513 738 €3 615 €2 033 €10 123 €---
1614 013 €3 450 €1 869 €10 562 €---
1714 293 €3 280 €1 699 €11 013 €---
1814 579 €3 105 €1 524 €11 474 €---
1914 870 €2 924 €1 342 €11 947 €---
2015 168 €2 736 €1 155 €12 431 €---
2115 471 €2 543 €962 €12 928 €---
2215 780 €2 343 €762 €13 437 €---
2316 096 €2 137 €555 €13 959 €---
2416 418 €1 923 €342 €14 494 €---
2516 746 €1 703 €122 €15 043 €---
TOTAL333 485 €129 674 €55 443 €203 811 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 412 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 186 €-6 420 €+8 606 €
2+2 186 €0 €+2 186 €
3+2 186 €+773 €+1 413 €
4+2 186 €+1 781 €+405 €
5+2 186 €+1 882 €+304 €
6+2 186 €+1 985 €+201 €
7+2 186 €+2 091 €+95 €
8+2 186 €+2 200 €-14 €
9+2 186 €+2 311 €-125 €
10+2 186 €+2 424 €-238 €
11+2 186 €+2 541 €-355 €
12+2 186 €+2 660 €-474 €
13+2 186 €+2 783 €-597 €
14+2 186 €+2 908 €-722 €
15+2 186 €+3 037 €-851 €
16+2 186 €+3 169 €-983 €
17+2 186 €+3 304 €-1 118 €
18+2 186 €+3 442 €-1 256 €
19+2 186 €+3 584 €-1 398 €
20+2 186 €+3 729 €-1 543 €
21+2 186 €+3 878 €-1 692 €
22+2 186 €+4 031 €-1 845 €
23+2 186 €+4 188 €-2 002 €
24+2 186 €+4 348 €-2 162 €
25+2 186 €+4 513 €-2 327 €
Total+54 650 €+61 143 €+-6 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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