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Maison 3 pièces 72 m²

VilleChâtre (36)
Surface72m²
Coût Total94 452€
Loyer Annuel6 012€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 400 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 755,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située en plein cœur de ville, ce bien atypique vous séduira par sa proximité immédiate avec toutes les commodités accessibles à pied.

Elle offre deux chambres confortables ainsi qu'une agréable pièce de vie de plus de 25 m².

Un véritable atout complète ce bien : une vaste dépendance d'environ 100 m², actuellement utilisée comme garage, qui offre de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies et vos projets.

Laissez libre cours à votre imagination et venez découvrir tout le potentiel de cette maison ! Référence annonce : 6833 Consommation énergétique : 267 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 10 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,80% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 50 000 €

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.580211, 1.998290
Total : 94 452€
Prix d'acquisition : 54 400€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 90 100€
Frais de notaire : 4 352€
Coût estimé : 4 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6012€/an
Fourchette totale : 398€ - 631€/mois
Fourchette annuelle : 4771€ - 7575€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 017,97 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 293 €
Prix d'achat :54 400 €
Décote à l'achat :-18 893€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-21 159€ (-28.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 486,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 381,55€
Coût de l'assurance :7 083,90€
Taxe foncière : 601,19€/an
Soit par mois : 50,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et entretien des éléments sanitaires, peinture si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 040€
    Isolation combles: 72 m² × 70€/m² = 5040€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:300€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 012 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 452 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 661 €
Revenus locatifs : +6 012 €
Charges déductibles : -39 661 €
Résultat foncier Année 1 : -33 649 €(Déficit de 33 649 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 249 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 961 €/an
Revenus locatifs : +6 012 €
Charges déductibles : -3 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 051 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12249.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 360 €(65% de 54 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 286 €/an
Calcul : 35 360 € × 3,636% = 1 286 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 012 €39 664 €3 080 €-33 652 €21 400 €12 252 €12 252 €
26 132 €3 881 €2 997 €2 251 €--10 002 €
36 255 €3 796 €2 911 €2 459 €--7 543 €
46 380 €3 707 €2 823 €2 673 €--4 870 €
56 507 €3 616 €2 731 €2 892 €--1 978 €
66 638 €3 521 €2 637 €3 116 €---
76 770 €3 423 €2 539 €3 347 €---
86 906 €3 322 €2 438 €3 583 €---
97 044 €3 218 €2 334 €3 826 €---
107 185 €3 110 €2 226 €4 075 €---
117 328 €2 999 €2 114 €4 330 €---
127 475 €2 883 €1 999 €4 591 €---
137 624 €2 764 €1 880 €4 860 €---
147 777 €2 641 €1 757 €5 136 €---
157 933 €2 514 €1 630 €5 418 €---
168 091 €2 383 €1 498 €5 708 €---
178 253 €2 247 €1 362 €6 006 €---
188 418 €2 106 €1 222 €6 312 €---
198 586 €1 961 €1 077 €6 625 €---
208 758 €1 811 €927 €6 947 €---
218 933 €1 656 €772 €7 277 €---
229 112 €1 496 €612 €7 616 €---
239 294 €1 331 €446 €7 964 €---
249 480 €1 159 €275 €8 321 €---
259 670 €983 €98 €8 687 €---
TOTAL192 562 €102 195 €44 382 €90 366 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 262 €-6 420 €+7 682 €
2+1 262 €0 €+1 262 €
3+1 262 €0 €+1 262 €
4+1 262 €0 €+1 262 €
5+1 262 €0 €+1 262 €
6+1 262 €+341 €+921 €
7+1 262 €+1 004 €+258 €
8+1 262 €+1 075 €+187 €
9+1 262 €+1 148 €+114 €
10+1 262 €+1 222 €+40 €
11+1 262 €+1 299 €-37 €
12+1 262 €+1 377 €-115 €
13+1 262 €+1 458 €-196 €
14+1 262 €+1 541 €-279 €
15+1 262 €+1 626 €-364 €
16+1 262 €+1 713 €-451 €
17+1 262 €+1 802 €-540 €
18+1 262 €+1 893 €-631 €
19+1 262 €+1 988 €-726 €
20+1 262 €+2 084 €-822 €
21+1 262 €+2 183 €-921 €
22+1 262 €+2 285 €-1 023 €
23+1 262 €+2 389 €-1 127 €
24+1 262 €+2 496 €-1 234 €
25+1 262 €+2 606 €-1 344 €
Total+31 550 €+27 110 €+4 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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