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Achat : Maison Guern (56310)

Bien expiré
VilleGuern (56)
Surface75m²
Coût Total79 877€
Loyer Annuel7 507€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 73 960 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 986,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces, 2 chambres, Terrasse, 7279 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Une maison à usage d'habitation composée de :

  • rez-de-chaussée : entrée, cuisine aménagée ouverte sur coin repas avec cheminée ouverte, séjour-salon, dégagement, salle d'eau avec coin buanderie, wc, chaufferie,
  • étage : palier, deux chambres mansardée, Débarras accolé, Cour avec terrasse couverte, Dépendance sous tôles non attenante, Taillis et prairie non attenants
Ville : Guern
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56310
Coordonnées : 48.034600, -3.087950
Total : 79 877€
Prix d'acquisition : 73 960€
Valeur du bien : 73 960€
Frais de notaire : 5 917€
Coût estimé : 5 917€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7507€/an
Fourchette totale : 478€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 5732€ - 9833€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 877€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :23,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 421,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 702,72€
Coût de l'assurance :6 989,24€
Taxe foncière : 750,74€/an
Soit par mois : 62,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 484,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 737 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 877 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 3 767 €/an
Revenus locatifs : +7 507 €
Charges déductibles : -3 767 €
Résultat foncier : 3 740 €/an
Prix d'achat du bien : 73 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 074 €(65% de 73 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 748 €/an
Calcul : 48 074 € × 3,636% = 1 748 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 507 €3 770 €2 739 €3 738 €---
27 658 €3 698 €2 667 €3 960 €---
37 811 €3 623 €2 593 €4 188 €---
47 967 €3 546 €2 516 €4 421 €---
58 126 €3 466 €2 436 €4 660 €---
68 289 €3 383 €2 353 €4 906 €---
78 455 €3 297 €2 267 €5 157 €---
88 624 €3 209 €2 178 €5 415 €---
98 796 €3 117 €2 087 €5 679 €---
108 972 €3 022 €1 992 €5 950 €---
119 152 €2 923 €1 893 €6 228 €---
129 335 €2 822 €1 791 €6 513 €---
139 521 €2 716 €1 686 €6 805 €---
149 712 €2 607 €1 576 €7 105 €---
159 906 €2 494 €1 463 €7 412 €---
1610 104 €2 377 €1 346 €7 727 €---
1710 306 €2 256 €1 225 €8 051 €---
1810 512 €2 130 €1 100 €8 382 €---
1910 722 €2 000 €970 €8 722 €---
2010 937 €1 866 €835 €9 071 €---
2111 156 €1 727 €696 €9 429 €---
2211 379 €1 582 €552 €9 796 €---
2311 606 €1 433 €403 €10 173 €---
2411 838 €1 279 €249 €10 560 €---
2512 075 €1 119 €89 €10 956 €---
TOTAL240 465 €65 461 €39 703 €175 004 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €+1 121 €+456 €
2+1 577 €+1 188 €+389 €
3+1 577 €+1 256 €+321 €
4+1 577 €+1 326 €+251 €
5+1 577 €+1 398 €+179 €
6+1 577 €+1 472 €+105 €
7+1 577 €+1 547 €+30 €
8+1 577 €+1 624 €-47 €
9+1 577 €+1 704 €-127 €
10+1 577 €+1 785 €-208 €
11+1 577 €+1 868 €-291 €
12+1 577 €+1 954 €-377 €
13+1 577 €+2 042 €-465 €
14+1 577 €+2 131 €-554 €
15+1 577 €+2 224 €-647 €
16+1 577 €+2 318 €-741 €
17+1 577 €+2 415 €-838 €
18+1 577 €+2 515 €-938 €
19+1 577 €+2 617 €-1 040 €
20+1 577 €+2 721 €-1 144 €
21+1 577 €+2 829 €-1 252 €
22+1 577 €+2 939 €-1 362 €
23+1 577 €+3 052 €-1 475 €
24+1 577 €+3 168 €-1 591 €
25+1 577 €+3 287 €-1 710 €
Total+39 425 €+52 501 €+-13 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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