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Achat : Appartement Chevilly-Larue (94550)

VilleChevilly-Larue (94)
Surface85m²
Coût Total297 230€
Loyer Annuel17 541€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 741,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 place de parking

Appartement À Vendre. Chevilly Larue dans une agréable résidence familiale située à 18mn du métro, appartement 4 pièces très fonctionnel pouvant être utilisé en trois chambres ou en salon/salle à manger. Le séjour est prolongé par une loggia au sud. Cuisine indépendante, Wc, salle d'eau, dressing et rangements. Cave et parkings sous-sol. Ravalement avec Ite (isolation thermique par l'extérieur) voté. L'ensemble est à moderniser mais offre un potentiel intéressant pour accueillir une famille.

Ville : Chevilly-Larue
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94550
Coordonnées : 48.769596, 2.341261
Total : 297 230€
Prix d'acquisition : 233 000€
Travaux : 45 590€
Valeur du bien : 278 590€
Frais de notaire : 18 640€
Coût estimé : 18 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 17.20€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 20.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1462€/mois
Loyer annuel estimé : 17541€/an
Fourchette totale : 1203€ - 1777€/mois
Fourchette annuelle : 14432€ - 21320€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 326,03 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 712 €
Prix d'achat :233 000 €
Décote à l'achat :-49 712€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-14 518€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 451,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 538,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 247,67€
Coût de l'assurance :26 007,62€
Taxe foncière : 1 754,10€/an
Soit par mois : 146,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 461,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 684,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à moderniser
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 590 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:360€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 541 €/an
Calcul : 1 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 230 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 978 €
Revenus locatifs : +17 541 €
Charges déductibles : -57 978 €
Résultat foncier Année 1 : -40 437 €(Déficit de 40 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 388 €/an
Revenus locatifs : +17 541 €
Charges déductibles : -12 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19036.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450 €(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 541 €57 987 €9 603 €-40 446 €21 400 €19 046 €19 046 €
217 892 €12 138 €9 344 €5 754 €--13 292 €
318 250 €11 870 €9 075 €6 380 €--6 913 €
418 615 €11 593 €8 798 €7 022 €---
518 987 €11 307 €8 512 €7 680 €---
619 367 €11 011 €8 217 €8 356 €---
719 754 €10 706 €7 911 €9 048 €---
820 149 €10 390 €7 596 €9 759 €---
920 552 €10 064 €7 269 €10 488 €---
1020 963 €9 727 €6 933 €11 236 €---
1121 382 €9 379 €6 584 €12 004 €---
1221 810 €9 019 €6 225 €12 791 €---
1322 246 €8 648 €5 853 €13 599 €---
1422 691 €8 264 €5 469 €14 427 €---
1523 145 €7 867 €5 073 €15 278 €---
1623 608 €7 457 €4 663 €16 151 €---
1724 080 €7 034 €4 239 €17 046 €---
1824 562 €6 596 €3 802 €17 965 €---
1925 053 €6 144 €3 350 €18 909 €---
2025 554 €5 677 €2 883 €19 877 €---
2126 065 €5 195 €2 400 €20 870 €---
2226 586 €4 696 €1 902 €21 890 €---
2327 118 €4 181 €1 387 €22 937 €---
2427 660 €3 649 €855 €24 012 €---
2528 214 €3 099 €305 €25 115 €---
TOTAL561 844 €253 698 €138 248 €308 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 684 €-6 420 €+10 104 €
2+3 684 €0 €+3 684 €
3+3 684 €0 €+3 684 €
4+3 684 €+33 €+3 651 €
5+3 684 €+2 304 €+1 380 €
6+3 684 €+2 507 €+1 177 €
7+3 684 €+2 715 €+969 €
8+3 684 €+2 928 €+756 €
9+3 684 €+3 146 €+538 €
10+3 684 €+3 371 €+313 €
11+3 684 €+3 601 €+83 €
12+3 684 €+3 837 €-153 €
13+3 684 €+4 080 €-396 €
14+3 684 €+4 328 €-644 €
15+3 684 €+4 583 €-899 €
16+3 684 €+4 845 €-1 161 €
17+3 684 €+5 114 €-1 430 €
18+3 684 €+5 390 €-1 706 €
19+3 684 €+5 673 €-1 989 €
20+3 684 €+5 963 €-2 279 €
21+3 684 €+6 261 €-2 577 €
22+3 684 €+6 567 €-2 883 €
23+3 684 €+6 881 €-3 197 €
24+3 684 €+7 203 €-3 519 €
25+3 684 €+7 534 €-3 850 €
Total+92 100 €+92 444 €+-344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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