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vente - appartement

Bien expiré
VilleBréval (78)
Surface34
Coût Total103 060
Loyer Annuel6 654
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 2 117,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Petit prix

A.J Pro immo - Jérôme Laubé vous présente : T2 en plein centre ville

Localisation : 15 min de Bréval, proche écoles et commerces

Descriptif : T2 d'environ 34m² comprenant : Au premier étage entrée sur cuisine aménagée, séjour, salle de douche avec wc. A l'extérieur pièce de rangement

Les Atouts : Idéal premier achat ou investissement Proche des commerces Ecoles à pied

Commodités : Commerces, supermarché, pharmacie, écoles sur place. 15 min de la gare SNCF de Bréval (50 mn Saint Lazare), 25min de l'A13, 15 min de la N12 et de la gare SNCF d'Houdan (45 mn Montparnasse)

Appartement à vendre proposé par l'agence A.J Pro immo, 21, rue Isambard 27530 Ezy-sur-Eure N'hésitez pas à nous contacter au 02.32.60.08.97 pour obtenir plus d'informations ou organiser une visite.

A.J Pro immo, 2 agences à votre service : à Ezy-sur-Eure et à Saint-André de l'Eure.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 7 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 840 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 700.00 € et 1000.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller A.J Pro immo : Agent immobilier - Jérôme LAUBE Carte T CPI 2701 2020 000 045 141 RCP 000000146609085. DECOUVREZ 100 % DE NOS BIENS EN VISITE VIRTUELLE 360° !

Ville : Bréval
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78980
Coordonnées : 48.957580, 1.541660
Total : 103 060
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 25 300
Valeur du bien : 97 300
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34
Loyer prédit : 16.31€/m²/mois
Fourchette : 14.18€ - 18.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6654€/an
Fourchette totale : 482€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 5787€ - 7650€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :30,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 082,43
Coût de l'assurance :9 017,75
Taxe foncière : 840,00€/an
Soit par mois : 70,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 554,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bréval (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 654 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 060 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 739
Revenus locatifs : +6 654
Charges déductibles : -30 739
Résultat foncier Année 1 : -24 085(Déficit de 24 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 685
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 439 €/an
Revenus locatifs : +6 654
Charges déductibles : -5 439
Résultat foncier Années 2+ : 1 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2685.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 65430 7423 401-24 08821 400 €2 688 €2 688 €
26 7875 3513 3101 436--1 253 €
36 9225 2573 2161 666---
47 0615 1603 1191 901---
57 2025 0593 0182 143---
67 3464 9552 9142 391---
77 4934 8472 8072 646---
87 6434 7362 6952 907---
97 7964 6212 5803 175---
107 9524 5022 4623 449---
118 1114 3792 3393 731---
128 2734 2522 2124 021---
138 4384 1212 0804 318---
148 6073 9851 9444 622---
158 7793 8451 8044 935---
168 9553 6991 6595 256---
179 1343 5491 5085 585---
189 3173 3941 3535 923---
199 5033 2331 1936 270---
209 6933 0671 0276 626---
219 8872 8968556 991---
2210 0852 7196787 366---
2310 2862 5354947 751---
2410 4922 3453058 147---
2510 7022 1491098 553---
TOTAL213 118125 40049 08287 71821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 718
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 397-6 420+7 817
2+1 3970+1 397
3+1 397+124+1 273
4+1 397+570+827
5+1 397+643+754
6+1 397+717+680
7+1 397+794+603
8+1 397+872+525
9+1 397+952+445
10+1 397+1 035+362
11+1 397+1 119+278
12+1 397+1 206+191
13+1 397+1 295+102
14+1 397+1 387+10
15+1 397+1 480-83
16+1 397+1 577-180
17+1 397+1 675-278
18+1 397+1 777-380
19+1 397+1 881-484
20+1 397+1 988-591
21+1 397+2 097-700
22+1 397+2 210-813
23+1 397+2 325-928
24+1 397+2 444-1 047
25+1 397+2 566-1 169
Total+34 925+26 315+8 610
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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