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Maison 4 pièces 114 m²

Bien expiré
VillePolliat (01)
Surface114m²
Coût Total185 300€
Loyer Annuel13 012€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 271,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 114 m² - Maison À Vendre

Maison de village à vendre, surface 114,73 m², idéale première achat ou investisseur. En rez-de-chaussée : cuisine, salon/salle à manger, salle de bains et WC séparé ; à l'étage 3 chambres et WC, grenier aménageable offrant possibilités d'agrandissement. Jardin avec petites dépendances, terrasse et garage intérieur. Accès au tout-à-l'égout, chauffage gaz de ville (DPE D). Prix : 145 000 €. Contactez-nous pour visiter. Référence agence : 1999 Référence annonce : SSW8-4YY-XY0 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Polliat
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01310
Coordonnées : 46.249737, 5.124959
Total : 185 300€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 173 700€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1084€/mois
Loyer annuel estimé : 13012€/an
Fourchette totale : 815€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 9785€ - 17302€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 330,46 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 672 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-120 672€ (-45.4%)
Marge achat-revente :80 372€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 959,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 186,77€
Coût de l'assurance :16 213,75€
Taxe foncière : 1 301,18€/an
Soit par mois : 108,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 084,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² (salle de bain)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 20 m² (salon)
Raison: État 2/5 assumé pour le salon - nécessite rénovation complète
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant éléments de cuisine, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes chauffage gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (incluant vérification et mise aux normes, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Polliat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 012 €/an
Calcul : 1 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 301 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 631 €
Revenus locatifs : +13 012 €
Charges déductibles : -36 631 €
Résultat foncier Année 1 : -23 619 €(Déficit de 23 619 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 931 €/an
Revenus locatifs : +13 012 €
Charges déductibles : -7 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2218.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 012 €36 636 €5 987 €-23 625 €21 400 €2 225 €2 225 €
213 272 €7 775 €5 825 €5 497 €---
313 537 €7 608 €5 658 €5 930 €---
413 808 €7 435 €5 485 €6 373 €---
514 084 €7 257 €5 307 €6 828 €---
614 366 €7 072 €5 122 €7 294 €---
714 653 €6 882 €4 932 €7 772 €---
814 946 €6 685 €4 735 €8 261 €---
915 245 €6 482 €4 532 €8 764 €---
1015 550 €6 272 €4 322 €9 279 €---
1115 861 €6 055 €4 105 €9 807 €---
1216 179 €5 830 €3 881 €10 348 €---
1316 502 €5 599 €3 649 €10 903 €---
1416 832 €5 359 €3 410 €11 473 €---
1517 169 €5 112 €3 162 €12 057 €---
1617 512 €4 857 €2 907 €12 656 €---
1717 862 €4 593 €2 643 €13 270 €---
1818 220 €4 320 €2 370 €13 900 €---
1918 584 €4 038 €2 088 €14 546 €---
2018 956 €3 747 €1 797 €15 209 €---
2119 335 €3 446 €1 496 €15 889 €---
2219 722 €3 135 €1 186 €16 586 €---
2320 116 €2 814 €864 €17 302 €---
2420 518 €2 482 €533 €18 036 €---
2520 929 €2 140 €190 €18 789 €---
TOTAL416 772 €163 630 €86 187 €253 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 732 €-6 420 €+9 152 €
2+2 732 €+982 €+1 750 €
3+2 732 €+1 779 €+953 €
4+2 732 €+1 912 €+820 €
5+2 732 €+2 048 €+684 €
6+2 732 €+2 188 €+544 €
7+2 732 €+2 331 €+401 €
8+2 732 €+2 478 €+254 €
9+2 732 €+2 629 €+103 €
10+2 732 €+2 784 €-52 €
11+2 732 €+2 942 €-210 €
12+2 732 €+3 104 €-372 €
13+2 732 €+3 271 €-539 €
14+2 732 €+3 442 €-710 €
15+2 732 €+3 617 €-885 €
16+2 732 €+3 797 €-1 065 €
17+2 732 €+3 981 €-1 249 €
18+2 732 €+4 170 €-1 438 €
19+2 732 €+4 364 €-1 632 €
20+2 732 €+4 563 €-1 831 €
21+2 732 €+4 767 €-2 035 €
22+2 732 €+4 976 €-2 244 €
23+2 732 €+5 191 €-2 459 €
24+2 732 €+5 411 €-2 679 €
25+2 732 €+5 637 €-2 905 €
Total+68 300 €+75 943 €+-7 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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