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Achat : Appartement Saint-Paul-Trois-Châteaux (26130)

VilleSaint-Paul-Trois-Châteaux (26)
Surface86m²
Coût Total142 820€
Loyer Annuel9 817€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 279,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 86 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 place de parking

Situé au troisième et dernier étage d'une copropriété sans ascenseur, rénovée énergétiquement en 2025 et datant de 1965, l'agence Delas-Lauzier vous propose un appartement de type T5, de 86.70 mètres carrés, composé d'une cuisine, une loggia et un salon-séjour. Un couloir dessert une salle de bains, trois chambres avec rangements et Wc séparés. Un balcon et une cave dépendent de l'appartement. Possibilité de faire une quatrième chambre dans le double séjour. Chauffage collectif au gaz. Stationnement libre dans la copropriété.

Ville : Saint-Paul-Trois-Châteaux
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26130
Coordonnées : 44.336310, 4.732980
Total : 142 820€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 24 020€
Valeur du bien : 134 020€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9817€/an
Fourchette totale : 661€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7929€ - 12155€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 607,14 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :138 214 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-28 214€ (-20.4%)
Marge achat-revente :-4 606€ (-3.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 386,16€
Coût de l'assurance :12 496,75€
Taxe foncière : 981,69€/an
Soit par mois : 81,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 020 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (installation comprise)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture chambres: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Entretien parquet chambres: 34 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre comprise)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-Trois-Châteaux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 817 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 296 €
Revenus locatifs : +9 817 €
Charges déductibles : -30 296 €
Résultat foncier Année 1 : -20 479 €(Déficit de 20 479 €)
Imputable sur revenu global : 20 479 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 276 €/an
Revenus locatifs : +9 817 €
Charges déductibles : -6 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 541 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 817 €30 300 €4 799 €-20 483 €20 483 €--
210 013 €6 153 €4 671 €3 860 €---
310 213 €6 021 €4 540 €4 192 €---
410 418 €5 885 €4 403 €4 533 €---
510 626 €5 744 €4 262 €4 882 €---
610 839 €5 598 €4 116 €5 241 €---
711 055 €5 447 €3 965 €5 609 €---
811 276 €5 290 €3 809 €5 986 €---
911 502 €5 129 €3 647 €6 373 €---
1011 732 €4 962 €3 480 €6 770 €---
1111 967 €4 789 €3 307 €7 178 €---
1212 206 €4 610 €3 128 €7 596 €---
1312 450 €4 425 €2 943 €8 025 €---
1412 699 €4 233 €2 752 €8 466 €---
1512 953 €4 035 €2 554 €8 918 €---
1613 212 €3 830 €2 349 €9 382 €---
1713 476 €3 618 €2 137 €9 858 €---
1813 746 €3 399 €1 917 €10 347 €---
1914 021 €3 172 €1 690 €10 849 €---
2014 301 €2 937 €1 455 €11 364 €---
2114 587 €2 694 €1 213 €11 893 €---
2214 879 €2 443 €961 €12 436 €---
2315 177 €2 183 €701 €12 994 €---
2415 480 €1 914 €432 €13 566 €---
2515 790 €1 636 €154 €14 154 €---
TOTAL314 437 €130 445 €69 386 €183 992 €20 483 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 145 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 992 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 062 €-6 145 €+8 207 €
2+2 062 €+1 158 €+904 €
3+2 062 €+1 258 €+804 €
4+2 062 €+1 360 €+702 €
5+2 062 €+1 465 €+597 €
6+2 062 €+1 572 €+490 €
7+2 062 €+1 683 €+379 €
8+2 062 €+1 796 €+266 €
9+2 062 €+1 912 €+150 €
10+2 062 €+2 031 €+31 €
11+2 062 €+2 153 €-91 €
12+2 062 €+2 279 €-217 €
13+2 062 €+2 408 €-346 €
14+2 062 €+2 540 €-478 €
15+2 062 €+2 675 €-613 €
16+2 062 €+2 815 €-753 €
17+2 062 €+2 958 €-896 €
18+2 062 €+3 104 €-1 042 €
19+2 062 €+3 255 €-1 193 €
20+2 062 €+3 409 €-1 347 €
21+2 062 €+3 568 €-1 506 €
22+2 062 €+3 731 €-1 669 €
23+2 062 €+3 898 €-1 836 €
24+2 062 €+4 070 €-2 008 €
25+2 062 €+4 246 €-2 184 €
Total+51 550 €+55 198 €+-3 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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