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Appartement 3 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface92m²
Coût Total180 340€
Loyer Annuel12 077€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 472,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 92 m²

Situé au 1er étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, cet appartement T3 lumineux proche de la gare, offre tout le confort recherché et vous profiterez d'un cadre calme et pratique, proche des commerces, transports et commodités. Cet appartement vous séduira par sont potentiel, offrant également la possibilité d'aménager une 3ème chambre. Il se compose d'une entrée avec placards de rangement, d'un double séjour spacieux donnant accès à un balcon exposé plein sud, d'une cuisine aménagée, 2 chambres, une salle de bains, un wc. Une cave. Une place de parking privative. Chauffage collectif Gaz au sol. Bien soumis à la copropriété: Pas de procédure en cours. Charges de copropriété 3066.36euros/an (Chauffage au sol + EAU froide). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1360 euros et 1900 euros par an. Prix moyens indexés sur l'année 2021 (abonnements compris). Date de réalisation du diagnostic : 12/06/2024. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr. Honoraires à la charge vendeur

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/06/2026

Consommation énergie primaire : 202 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.021446, 1.160917
Total : 180 340€
Prix d'acquisition : 135 500€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 169 500€
Frais de notaire : 10 840€
Coût estimé : 10 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12077€/an
Fourchette totale : 828€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9938€ - 14676€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 565,57 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 032 €
Prix d'achat :135 500 €
Décote à l'achat :-8 532€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-36 308€ (-25.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 958,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 378,61€
Coût de l'assurance :15 779,75€
Taxe foncière : 1 207,67€/an
Soit par mois : 100,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 255,53€/mois
Soit par an : 3 066,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 006,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-308,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz, si nécessaire.
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification de l'efficacité du chauffage collectif
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système chauffage collectif au gaz: 1 système × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 077 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 208 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 066 €/an
Calcul : 256 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 192 €
Revenus locatifs : +12 077 €
Charges déductibles : -45 192 €
Résultat foncier Année 1 : -33 115 €(Déficit de 33 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 192 €/an
Revenus locatifs : +12 077 €
Charges déductibles : -11 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11715.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 075 €(65% de 135 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 203 €/an
Calcul : 88 075 € × 3,636% = 3 203 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 077 €45 198 €6 292 €-33 121 €21 400 €11 721 €11 721 €
212 318 €11 033 €6 128 €1 285 €--10 436 €
312 565 €10 863 €5 958 €1 701 €--8 735 €
412 816 €10 687 €5 782 €2 129 €--6 606 €
513 072 €10 505 €5 600 €2 568 €--4 039 €
613 334 €10 316 €5 410 €3 018 €--1 021 €
713 600 €10 120 €5 215 €3 481 €---
813 872 €9 917 €5 012 €3 955 €---
914 150 €9 707 €4 802 €4 443 €---
1014 433 €9 489 €4 584 €4 944 €---
1114 721 €9 264 €4 359 €5 458 €---
1215 016 €9 030 €4 125 €5 986 €---
1315 316 €8 788 €3 883 €6 528 €---
1415 623 €8 538 €3 632 €7 085 €---
1515 935 €8 278 €3 373 €7 657 €---
1616 254 €8 009 €3 104 €8 245 €---
1716 579 €7 730 €2 825 €8 848 €---
1816 910 €7 442 €2 537 €9 468 €---
1917 249 €7 143 €2 238 €10 106 €---
2017 594 €6 833 €1 928 €10 760 €---
2117 945 €6 513 €1 607 €11 433 €---
2218 304 €6 180 €1 275 €12 124 €---
2318 670 €5 836 €931 €12 834 €---
2419 044 €5 480 €574 €13 564 €---
2519 425 €5 110 €205 €14 314 €---
TOTAL386 821 €248 009 €91 379 €138 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536 €-6 420 €+8 956 €
2+2 536 €0 €+2 536 €
3+2 536 €0 €+2 536 €
4+2 536 €0 €+2 536 €
5+2 536 €0 €+2 536 €
6+2 536 €0 €+2 536 €
7+2 536 €+738 €+1 798 €
8+2 536 €+1 187 €+1 349 €
9+2 536 €+1 333 €+1 203 €
10+2 536 €+1 483 €+1 053 €
11+2 536 €+1 637 €+899 €
12+2 536 €+1 796 €+740 €
13+2 536 €+1 958 €+578 €
14+2 536 €+2 125 €+411 €
15+2 536 €+2 297 €+239 €
16+2 536 €+2 473 €+63 €
17+2 536 €+2 654 €-118 €
18+2 536 €+2 841 €-305 €
19+2 536 €+3 032 €-496 €
20+2 536 €+3 228 €-692 €
21+2 536 €+3 430 €-894 €
22+2 536 €+3 637 €-1 101 €
23+2 536 €+3 850 €-1 314 €
24+2 536 €+4 069 €-1 533 €
25+2 536 €+4 294 €-1 758 €
Total+63 400 €+41 644 €+21 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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