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Maison à vendre

VilleSedan (08)
Surface138
Coût Total148 572
Loyer Annuel13 726
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+261
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 941,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Terrasse, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Carole We Invest immobilier vous présente une maison de ville totalement atypique distribuée en triplex sur deux bâtiments avec un énorme potentiel ! Idéal investisseurs ou grande famille !! Maison comprenant entrée, garage double véhicules puis réserve de plus de 39m2. A l'étage palier, pièce de vie de plus de 36m2, cuisine, arrière cuisine, wc avec lave-mains. Au 2ème étage palier, grande chambre avec dressing, dégagement desservant un wc et une salle d'eau. accès à un deuxième immeuble comprenant au 1er étage une surface de 29m2 puis au deuxième étage une surface de 29m2 également à exploiter selon vos besoins et envies ! Au 3ème étage, palier, chambre, wc et dressing. ++ garage et réserve de plus de 75m2 ! ++ deuxième immeuble 58m2 à exploiter ! photos sur demande ++ Fenêtres pvc double vitrage ++ Toiture neuve une magnifique cour sans vis-à-vis !! Une visite s'impose !!

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1999.00 et 2705.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Carole Hecquet Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 481 396 786 MEAUX. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.702244, 4.939899
Total : 148 572
Prix d'acquisition : 129 900
Travaux : 8 280
Valeur du bien : 138 180
Frais de notaire : 10 392
Coût estimé : 10 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13726€/an
Fourchette totale : 896€ - 1460€/mois
Fourchette annuelle : 10755€ - 17518€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 11.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 318,75 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 988
Prix d'achat :129 900
Décote à l'achat :-52 088 (-28.6%)
Marge achat-revente :33 416€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 572
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 103,83
Coût de l'assurance :13 000,05
Taxe foncière : 1 372,58€/an
Soit par mois : 114,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 143,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, travaux cosmétiques recommandés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 280(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 280
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 280✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 280€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 726 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 572 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 968
Revenus locatifs : +13 726
Charges déductibles : -14 968
Résultat foncier Année 1 : -1 242(Déficit de 1 242 €)
Imputable sur revenu global : 1 242
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 688 €/an
Revenus locatifs : +13 726
Charges déductibles : -6 688
Résultat foncier Années 2+ : 7 038 €/an
Prix d'achat du bien : 129 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 72614 9734 800-1 2471 247 €--
214 0006 5634 6707 437---
314 2806 4294 5367 851---
414 5666 2914 3988 275---
514 8576 1484 2558 710---
615 1546 0004 1079 155---
715 4575 8473 9549 610---
815 7675 6893 79710 077---
916 0825 5263 63410 556---
1016 4045 3583 46511 046---
1116 7325 1843 29111 548---
1217 0665 0043 11212 062---
1317 4084 8182 92612 589---
1417 7564 6262 73413 129---
1518 1114 4282 53613 683---
1618 4734 2232 33114 250---
1718 8434 0122 11914 831---
1819 2193 7931 90015 426---
1919 6043 5671 67416 037---
2019 9963 3341 44116 662---
2120 3963 0921 20017 303---
2220 8042 84395117 960---
2321 2202 58669318 634---
2421 6442 32042719 324---
2522 0772 04515220 032---
TOTAL439 641124 69869 104314 9421 247Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 374
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 942
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 882-374+3 256
2+2 882+2 231+651
3+2 882+2 355+527
4+2 882+2 483+399
5+2 882+2 613+269
6+2 882+2 746+136
7+2 882+2 883-1
8+2 882+3 023-141
9+2 882+3 167-285
10+2 882+3 314-432
11+2 882+3 464-582
12+2 882+3 619-737
13+2 882+3 777-895
14+2 882+3 939-1 057
15+2 882+4 105-1 223
16+2 882+4 275-1 393
17+2 882+4 449-1 567
18+2 882+4 628-1 746
19+2 882+4 811-1 929
20+2 882+4 999-2 117
21+2 882+5 191-2 309
22+2 882+5 388-2 506
23+2 882+5 590-2 708
24+2 882+5 797-2 915
25+2 882+6 010-3 128
Total+72 050+94 483+-22 433
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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