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Achat : Appartement (67610)

VilleWantzenau (67)
Surface61m²
Coût Total102 970€
Loyer Annuel9 608€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 131,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 3 pièces, 2 chambres, Terrasse, Toilettes séparées, Cave, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine équipée

L'étude de Me Bénédicte HARDER vous propose en exclusivité à la vente interactive cet appartement d'une surface de 61,75m2 au prix de départ de 69.000 euros.

Cet appartement se situe 3 rue Kellermann à SCHILTIGHEIM, au premier étage d'une copropriété de 1997.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour avec terrasse, d'une cuisine, de deux chambres de 10,65 et 13,3m2, d'une salle d'eau et d'un WC séparés.

Chauffage collectif au gaz avec répartiteurs individuels.

Travaux à prévoir.

Une cave au sous-sol vient compléter ce bien.

Ce bien est soumis au statut de la copropriété Nombre de lots : 23 lots à usage d'habitation Charges prévisionnelles: 2.192 euros ( comprenant le chauffage) Procédure en cours ne concernant pas le lot vendu.

Prix : Premier offre possible à 69.000 euros - frais de négociation inclus : 6% du prix de vente à la charge de l'acquéreur

Pour toutes visites, veuillez vous rendre aux créneaux indiqués sur place - pas de prise de rendez vous en dehors des créneaux.

Contact : Leslie LIPSKER - / Mail :

Il n'est pas nécessaire de prendre un rendez-vous, vous pouvez venir à votre convenance dans la tranche horaire indiquée.

Pour participer à la vente il faut impérativement venir visiter le bien.

Mercredi 2 septembre 2026 de 13h à 14h30 Samedi 12 septembre 2026 de 10h30 à 12h Mardi 15 septembre 2026 de 12h30 à 14h Mercredi 23 septembre 2026 de 12h30 à 13h30

Ville : Wantzenau
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67610
Coordonnées : 48.657082, 7.831785
Total : 102 970€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 28 450€
Valeur du bien : 97 450€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 13.13€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 16.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9608€/an
Fourchette totale : 649€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 7791€ - 11849€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 546,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 009,17€
Coût de l'assurance :9 009,88€
Taxe foncière : 960,82€/an
Soit par mois : 80,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 800,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz avec répartition individuelle
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel, nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du parquet abîmé et rafraîchissement des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet abîmé et murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir dans les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 450 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement système chauffage collectif gaz: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 150€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 23 m² × 50€/m² = 1150€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 608 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 970 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 550 €
Revenus locatifs : +9 608 €
Charges déductibles : -35 550 €
Résultat foncier Année 1 : -25 942 €(Déficit de 25 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 100 €/an
Revenus locatifs : +9 608 €
Charges déductibles : -7 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4542.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 608 €35 554 €3 583 €-25 946 €21 400 €4 546 €4 546 €
29 800 €7 010 €3 489 €2 790 €--1 755 €
39 996 €6 913 €3 392 €3 083 €---
410 196 €6 813 €3 292 €3 384 €---
510 400 €6 709 €3 188 €3 691 €---
610 608 €6 601 €3 080 €4 007 €---
710 820 €6 489 €2 968 €4 331 €---
811 037 €6 374 €2 853 €4 663 €---
911 258 €6 254 €2 733 €5 003 €---
1011 483 €6 130 €2 609 €5 353 €---
1111 712 €6 002 €2 481 €5 711 €---
1211 947 €5 869 €2 348 €6 078 €---
1312 186 €5 731 €2 210 €6 455 €---
1412 429 €5 588 €2 067 €6 841 €---
1512 678 €5 440 €1 919 €7 237 €---
1612 931 €5 287 €1 766 €7 644 €---
1713 190 €5 129 €1 608 €8 061 €---
1813 454 €4 964 €1 443 €8 489 €---
1913 723 €4 794 €1 273 €8 929 €---
2013 997 €4 618 €1 097 €9 379 €---
2114 277 €4 436 €914 €9 842 €---
2214 563 €4 246 €725 €10 316 €---
2314 854 €4 051 €530 €10 803 €---
2415 151 €3 848 €327 €11 303 €---
2515 454 €3 638 €117 €11 816 €---
TOTAL307 755 €168 489 €52 009 €139 266 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018 €-6 420 €+8 438 €
2+2 018 €0 €+2 018 €
3+2 018 €+398 €+1 620 €
4+2 018 €+1 015 €+1 003 €
5+2 018 €+1 107 €+911 €
6+2 018 €+1 202 €+816 €
7+2 018 €+1 299 €+719 €
8+2 018 €+1 399 €+619 €
9+2 018 €+1 501 €+517 €
10+2 018 €+1 606 €+412 €
11+2 018 €+1 713 €+305 €
12+2 018 €+1 823 €+195 €
13+2 018 €+1 936 €+82 €
14+2 018 €+2 052 €-34 €
15+2 018 €+2 171 €-153 €
16+2 018 €+2 293 €-275 €
17+2 018 €+2 418 €-400 €
18+2 018 €+2 547 €-529 €
19+2 018 €+2 679 €-661 €
20+2 018 €+2 814 €-796 €
21+2 018 €+2 953 €-935 €
22+2 018 €+3 095 €-1 077 €
23+2 018 €+3 241 €-1 223 €
24+2 018 €+3 391 €-1 373 €
25+2 018 €+3 545 €-1 527 €
Total+50 450 €+41 780 €+8 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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