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Appartement F4 à vendre - 4 pièces - 62,33 m2 - Marseille - 13004 - PROVENCE-ALPES-COTE-D-AZUR

VilleMarseille 4e (13)
Surface62.33m²
Coût Total145 920€
Loyer Annuel10 441€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 62.33 m²
Prix au m² : 1 989,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Description

T3/4 au pied du Metro, av des Chartreux en étage avec ascenseur, balcon avec double exposition, séjour/salon, et 2 chambres, prévoir remise aux gouts du jour, cave et local à vélo, au pied des commerces,

Ville : Marseille 4e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13004
Total : 145 920€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 136 000€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.33m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.26€ - 17.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10441€/an
Fourchette totale : 702€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 8421€ - 12945€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 891,47 €/m²
Basé sur :402 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 225 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-56 225€ (-31.2%)
Marge achat-revente :34 305€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :58,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 772,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 333,69€
Coût de l'assurance :17 510,40€
Taxe foncière : 1 044,08€/an
Soit par mois : 87,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62,33 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 441 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 483 €
Revenus locatifs : +10 441 €
Charges déductibles : -18 483 €
Résultat foncier Année 1 : -8 042 €(Déficit de 8 042 €)
Imputable sur revenu global : 8 042 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 483 €/an
Revenus locatifs : +10 441 €
Charges déductibles : -6 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 958 €/an
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 441 €18 488 €4 743 €-8 047 €8 047 €--
210 650 €6 360 €4 616 €4 290 €---
310 863 €6 228 €4 484 €4 635 €---
411 080 €6 092 €4 347 €4 988 €---
511 301 €5 950 €4 206 €5 351 €---
611 527 €5 805 €4 060 €5 723 €---
711 758 €5 654 €3 910 €6 104 €---
811 993 €5 498 €3 754 €6 495 €---
912 233 €5 338 €3 593 €6 896 €---
1012 478 €5 171 €3 427 €7 306 €---
1112 727 €4 999 €3 255 €7 728 €---
1212 982 €4 822 €3 077 €8 160 €---
1313 241 €4 638 €2 894 €8 603 €---
1413 506 €4 449 €2 704 €9 057 €---
1513 776 €4 253 €2 508 €9 523 €---
1614 052 €4 051 €2 306 €10 001 €---
1714 333 €3 841 €2 097 €10 492 €---
1814 620 €3 625 €1 881 €10 995 €---
1914 912 €3 402 €1 657 €11 510 €---
2015 210 €3 171 €1 426 €12 040 €---
2115 514 €2 932 €1 188 €12 582 €---
2215 825 €2 686 €941 €13 139 €---
2316 141 €2 431 €686 €13 711 €---
2416 464 €2 167 €423 €14 297 €---
2516 793 €1 895 €151 €14 898 €---
TOTAL334 422 €123 946 €68 334 €210 476 €8 047 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 414 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-2 414 €+4 607 €
2+2 193 €+1 287 €+906 €
3+2 193 €+1 390 €+803 €
4+2 193 €+1 497 €+696 €
5+2 193 €+1 605 €+588 €
6+2 193 €+1 717 €+476 €
7+2 193 €+1 831 €+362 €
8+2 193 €+1 948 €+245 €
9+2 193 €+2 069 €+124 €
10+2 193 €+2 192 €+1 €
11+2 193 €+2 318 €-125 €
12+2 193 €+2 448 €-255 €
13+2 193 €+2 581 €-388 €
14+2 193 €+2 717 €-524 €
15+2 193 €+2 857 €-664 €
16+2 193 €+3 000 €-807 €
17+2 193 €+3 148 €-955 €
18+2 193 €+3 298 €-1 105 €
19+2 193 €+3 453 €-1 260 €
20+2 193 €+3 612 €-1 419 €
21+2 193 €+3 775 €-1 582 €
22+2 193 €+3 942 €-1 749 €
23+2 193 €+4 113 €-1 920 €
24+2 193 €+4 289 €-2 096 €
25+2 193 €+4 469 €-2 276 €
Total+54 825 €+63 143 €+-8 318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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