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Maison 4 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleVern-sur-Seiche (35)
Surface120m²
Coût Total194 600€
Loyer Annuel15 456€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 020,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 120 m²

Maison en cours de rénovation: 3 chambres Vern sur Seiche Exclusivité Cimm Rennes

Maison située en zone inondable dans un hameau à la sortie de Vern sur Seiche

Rez de chaussé:

  • Pièce de vie : Cuisine équipée
  • Salle de bains, wc
  • bureau

A l'étage:

  • Un dégagement
  • 3 chambres
  • Possibilité salle d'eau

Beau potentiel de rénovation

Le tout sur une parcelle de plus de 2000m²

Honoraires charge Vendeur Contactez Angélique Ponthoreau [Coordonnées masquées] inscrite (EI) RSAC de Rennes 893 293 225 Agent commercial

Votre conseiller Cimm Immobilier Rennes : Angélique PONTHOREAU Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 893293225 RENNES RCP 05345788002

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/10/2023

Consommation énergie primaire : 302 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 € et 2 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vern-sur-Seiche
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35770
Coordonnées : 48.049700, -1.604680
Total : 194 600€
Prix d'acquisition : 122 500€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 184 800€
Frais de notaire : 9 800€
Coût estimé : 9 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.54€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1288€/mois
Loyer annuel estimé : 15456€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1619€/mois
Fourchette annuelle : 12297€ - 19426€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 855,42 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :342 650 €
Prix d'achat :122 500 €
Décote à l'achat :-220 150€ (-64.2%)
Marge achat-revente :148 050€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 034,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 604,18€
Coût de l'assurance :17 027,50€
Taxe foncière : 1 545,57€/an
Soit par mois : 128,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 287,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs fissurés et finition du sol brut
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Finitions
Finitions et peinture des murs dans le couloir
Quantité: couloir (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - couloir en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€/fenêtre = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:1 500€
    Réparation murs fissurés: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Finitions:500€
    Finitions et peinture couloir: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vern-sur-Seiche (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→A(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude, Autres pièces - Finitions
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 456 €/an
Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 310 €
Revenus locatifs : +15 456 €
Charges déductibles : -71 310 €
Résultat foncier Année 1 : -55 855 €(Déficit de 55 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 010 €/an
Revenus locatifs : +15 456 €
Charges déductibles : -9 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 445 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34454.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 625 €(65% de 122 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 895 €/an
Calcul : 79 625 € × 3,636% = 2 895 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 456 €71 317 €6 790 €-55 861 €21 400 €34 461 €34 461 €
215 765 €8 839 €6 613 €6 925 €--27 536 €
316 080 €8 656 €6 429 €7 424 €--20 111 €
416 402 €8 466 €6 239 €7 936 €--12 176 €
516 730 €8 269 €6 042 €8 461 €--3 715 €
617 064 €8 065 €5 838 €8 999 €---
717 406 €7 854 €5 627 €9 552 €---
817 754 €7 635 €5 408 €10 119 €---
918 109 €7 408 €5 181 €10 701 €---
1018 471 €7 173 €4 946 €11 298 €---
1118 840 €6 930 €4 703 €11 911 €---
1219 217 €6 678 €4 451 €12 539 €---
1319 602 €6 417 €4 190 €13 185 €---
1419 994 €6 146 €3 920 €13 847 €---
1520 393 €5 866 €3 639 €14 527 €---
1620 801 €5 576 €3 349 €15 225 €---
1721 217 €5 275 €3 049 €15 942 €---
1821 642 €4 964 €2 737 €16 678 €---
1922 075 €4 641 €2 415 €17 433 €---
2022 516 €4 307 €2 081 €18 209 €---
2122 966 €3 961 €1 734 €19 005 €---
2223 426 €3 603 €1 376 €19 823 €---
2323 894 €3 231 €1 004 €20 663 €---
2424 372 €2 846 €620 €21 526 €---
2524 860 €2 448 €221 €22 412 €---
TOTAL495 051 €216 571 €98 604 €278 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 246 €-6 420 €+9 666 €
2+3 246 €0 €+3 246 €
3+3 246 €0 €+3 246 €
4+3 246 €0 €+3 246 €
5+3 246 €0 €+3 246 €
6+3 246 €+1 585 €+1 661 €
7+3 246 €+2 866 €+380 €
8+3 246 €+3 036 €+210 €
9+3 246 €+3 210 €+36 €
10+3 246 €+3 389 €-143 €
11+3 246 €+3 573 €-327 €
12+3 246 €+3 762 €-516 €
13+3 246 €+3 955 €-709 €
14+3 246 €+4 154 €-908 €
15+3 246 €+4 358 €-1 112 €
16+3 246 €+4 568 €-1 322 €
17+3 246 €+4 783 €-1 537 €
18+3 246 €+5 003 €-1 757 €
19+3 246 €+5 230 €-1 984 €
20+3 246 €+5 463 €-2 217 €
21+3 246 €+5 702 €-2 456 €
22+3 246 €+5 947 €-2 701 €
23+3 246 €+6 199 €-2 953 €
24+3 246 €+6 458 €-3 212 €
25+3 246 €+6 723 €-3 477 €
Total+81 150 €+83 544 €+-2 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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