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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Amadou (09)
Surface171.03
Coût Total171 320
Loyer Annuel16 070
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+319
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 171.03 m²
Prix au m² : 698,71 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Investissement locatif serein !!! Dans un petit village calme mais dynamique sur l'axe Pamiers-Mirepoix. Spacieuse maison de village T8 entièrement rénovée sur trois niveaux. Cette maison en très bon état, dispose de très beaux volumes avec environ 173m2 habitables. A proximité immédiate de la voie verte. 10 minutes de Pamiers et 15 minutes de Mirepoix. Ecole primaire dans le village et ramassage scolaire à 100 mètres de la maison. Actuellement loué 800euros + 45 de charges. Taxe foncière à seulement 916 euros N'hésitez pas à nous contacter pour une visite au 05 61 68 26 49 Notre agence vous accueille du lundi au vendredi de 9 heures à 12 heures et de 14 heures à 18 heures et le samedi uniquement sur rendez vous de 9 heures à 12 heures pour des visites Nous sommes votre partenaires pour tous vos projets immobiliers Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2049.0 € et 2773.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Maxence DELEAU EI, agent commercial (RSAC 992096222) - https://www.century21-immosud-mirepoix.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Amadou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.116224, 1.726945
Total : 171 320
Prix d'acquisition : 119 500
Travaux : 42 260
Valeur du bien : 161 760
Frais de notaire : 9 560
Coût estimé : 9 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171.03
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16070€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1772€/mois
Fourchette annuelle : 12143€ - 21268€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 171,43 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :200 350
Prix d'achat :119 500
Décote à l'achat :-80 850 (-40.4%)
Marge achat-revente :29 030€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 232,30
Coût de l'assurance :14 990,50
Taxe foncière : 916,00€/an
Soit par mois : 76,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 339,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 5/5 visible - parquet en bon état, rafraîchissement optionnel
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement cosmétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement cosmétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 260(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (incluant sanitaires et carrelage) = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):14 400
    Parquet flottant: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre) = 7200€
  • Chambres - Peinture:7 200
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 30€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre) = 3600€
  • Cuisine - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre) = 600€
  • Salon - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre) = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amadou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 070 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 320 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 066
Revenus locatifs : +16 070
Charges déductibles : -50 066
Résultat foncier Année 1 : -33 996(Déficit de 33 996 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 23 296
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 806 €/an
Revenus locatifs : +16 070
Charges déductibles : -7 806
Résultat foncier Années 2+ : 8 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23296.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 07050 0725 756-34 00210 700 €23 302 €23 302 €
216 3927 6595 6038 733--14 569 €
316 7207 5015 4459 219--5 350 €
417 0547 3375 2829 717---
517 3957 1685 11310 227---
617 7436 9934 93710 750---
718 0986 8124 75611 286---
818 4606 6254 56911 835---
918 8296 4314 37512 398---
1019 2066 2304 17512 975---
1119 5906 0233 96713 567---
1219 9825 8083 75214 173---
1320 3815 5863 53014 795---
1420 7895 3563 30115 432---
1521 2055 1193 06316 086---
1621 6294 8732 81716 756---
1722 0614 6192 56317 443---
1822 5024 3552 30018 147---
1922 9534 0832 02818 869---
2023 4123 8021 74619 610---
2123 8803 5101 45520 370---
2224 3573 2091 15321 149---
2324 8452 89784121 948---
2425 3412 57451922 767---
2525 8482 24118523 608---
TOTAL514 741176 88383 232337 85810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 858
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 375-3 210+6 585
2+3 3750+3 375
3+3 3750+3 375
4+3 375+1 310+2 065
5+3 375+3 068+307
6+3 375+3 225+150
7+3 375+3 386-11
8+3 375+3 551-176
9+3 375+3 719-344
10+3 375+3 893-518
11+3 375+4 070-695
12+3 375+4 252-877
13+3 375+4 439-1 064
14+3 375+4 630-1 255
15+3 375+4 826-1 451
16+3 375+5 027-1 652
17+3 375+5 233-1 858
18+3 375+5 444-2 069
19+3 375+5 661-2 286
20+3 375+5 883-2 508
21+3 375+6 111-2 736
22+3 375+6 345-2 970
23+3 375+6 584-3 209
24+3 375+6 830-3 455
25+3 375+7 082-3 707
Total+84 375+101 357+-16 982
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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