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Appartement 4 pièces 72 m²

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface72
Coût Total117 720
Loyer Annuel9 646
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 513,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 72 m²

Situé au 7e et dernier étage d'une copropriété avec ascenseur, cet appartement lumineux offre un cadre de vie agréable et fonctionnel.   Il se compose de :

  • Une pièce de vie confortable et lumineuse
  • Une cuisine indépendante
  • Trois chambres
  • Salle de bains et rangements
  • WC séparés   L'appartement est en bon état général, idéal pour une famille, un premier achat ou un investissement locatif.   Emplacement pratique rue de Chalezeule à Besançon Stationnement au pied de la copropriété Ascenseur Dernier étage = calme et luminosité   Un bien fonctionnel, bien situé, avec un beau potentiel.

Surface : 72 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/02/2023

Consommation énergie primaire : 202 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 875 € et 1 183 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.249428, 6.057603
Total : 117 720
Prix d'acquisition : 109 000
Valeur du bien : 109 000
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9646€/an
Fourchette totale : 630€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7554€ - 12316€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 616,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 815,53
Coût de l'assurance :10 300,50
Taxe foncière : 964,56€/an
Soit par mois : 80,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire et vérification de la robinetterie.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et sol complet.
Quantité: Salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 646 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 720 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 305 €/an
Revenus locatifs : +9 646
Charges déductibles : -5 305
Résultat foncier : 4 341 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 6465 3093 9324 337---
29 8385 2043 8274 635---
310 0355 0963 7194 940---
410 2364 9843 6075 252---
510 4414 8683 4915 573---
610 6494 7483 3715 902---
710 8624 6243 2476 238---
811 0804 4963 1196 584---
911 3014 3632 9876 938---
1011 5274 2262 8507 301---
1111 7584 0842 7087 674---
1211 9933 9382 5618 055---
1312 2333 7862 4098 447---
1412 4783 6292 2528 849---
1512 7273 4672 0909 261---
1612 9823 2991 9229 683---
1713 2413 1251 74810 116---
1813 5062 9451 56910 561---
1913 7762 7591 38311 017---
2014 0522 5671 19111 484---
2114 3332 36999211 964---
2214 6192 16378612 457---
2314 9121 95057412 962---
2415 2101 73035413 480---
2515 5141 50312614 012---
TOTAL308 95091 23056 816217 7200Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 720
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 026+1 301+725
2+2 026+1 390+636
3+2 026+1 482+544
4+2 026+1 576+450
5+2 026+1 672+354
6+2 026+1 770+256
7+2 026+1 872+154
8+2 026+1 975+51
9+2 026+2 081-55
10+2 026+2 190-164
11+2 026+2 302-276
12+2 026+2 417-391
13+2 026+2 534-508
14+2 026+2 655-629
15+2 026+2 778-752
16+2 026+2 905-879
17+2 026+3 035-1 009
18+2 026+3 168-1 142
19+2 026+3 305-1 279
20+2 026+3 445-1 419
21+2 026+3 589-1 563
22+2 026+3 737-1 711
23+2 026+3 888-1 862
24+2 026+4 044-2 018
25+2 026+4 203-2 177
Total+50 650+65 316+-14 666
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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