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Appartement 8 pièces 102 m²

VilleValdeblore (06)
Surface102m²
Coût Total187 640€
Loyer Annuel12 762€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 215,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 8 pièces 102 m²

Au coeur du village de la Bolline ( Valdeblore), à vendre un lot de deux appartements superposés à restaurer entièrement. Au deuxième étage : un appartement de 4 pieces avec balcon d'une superficie de 46 m2. Au troisiéme étage : un second appartement de 4 pièces avec balcon, d'une superficie de 48 m2, complété par un comble aménageable. Idéalement situé en plein centre du village, à proximité immédiate des commerces et services. Un beau potentiel pour un projet de rénovation,avec possibilité de créer deux logements independants ou une grande maison de village. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2023

Consommation énergie primaire : 603 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 720 € et 2 326 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Valdeblore
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Coordonnées : 44.065872, 7.203449
Total : 187 640€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 53 720€
Valeur du bien : 177 720€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12762€/an
Fourchette totale : 886€ - 1277€/mois
Fourchette annuelle : 10630€ - 15322€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :226 666 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-102 666€ (-45.3%)
Marge achat-revente :39 026€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :70,37€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 984,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 680,05€
Coût de l'assurance :21 109,50€
Taxe foncière : 1 276,20€/an
Soit par mois : 106,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 102 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation ~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~27 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 720 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 44 m² × 60€/m² = 2640€, Main d'œuvre: 660€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 20€/m² = 880€
  • Salon - Peinture:540€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 20€/m² = 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdeblore (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 762 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 640 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 276 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 860 €
Revenus locatifs : +12 762 €
Charges déductibles : -61 860 €
Résultat foncier Année 1 : -49 098 €(Déficit de 49 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 140 €/an
Revenus locatifs : +12 762 €
Charges déductibles : -8 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27697.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 762 €61 866 €6 025 €-49 104 €21 400 €27 704 €27 704 €
213 017 €7 982 €5 862 €5 035 €--22 669 €
313 278 €7 814 €5 693 €5 464 €--17 205 €
413 543 €7 640 €5 519 €5 904 €--11 301 €
513 814 €7 460 €5 339 €6 354 €--4 947 €
614 090 €7 274 €5 153 €6 816 €---
714 372 €7 082 €4 961 €7 290 €---
814 660 €6 884 €4 763 €7 776 €---
914 953 €6 679 €4 558 €8 274 €---
1015 252 €6 467 €4 347 €8 785 €---
1115 557 €6 249 €4 128 €9 308 €---
1215 868 €6 023 €3 902 €9 845 €---
1316 185 €5 789 €3 669 €10 396 €---
1416 509 €5 549 €3 428 €10 961 €---
1516 839 €5 300 €3 179 €11 540 €---
1617 176 €5 043 €2 922 €12 133 €---
1717 520 €4 777 €2 656 €12 743 €---
1817 870 €4 503 €2 382 €13 367 €---
1918 227 €4 219 €2 099 €14 008 €---
2018 592 €3 926 €1 806 €14 665 €---
2118 964 €3 624 €1 503 €15 340 €---
2219 343 €3 312 €1 191 €16 031 €---
2319 730 €2 989 €868 €16 741 €---
2420 124 €2 656 €535 €17 469 €---
2520 527 €2 311 €191 €18 216 €---
TOTAL408 772 €193 415 €86 680 €215 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 680 €-6 420 €+9 100 €
2+2 680 €0 €+2 680 €
3+2 680 €0 €+2 680 €
4+2 680 €0 €+2 680 €
5+2 680 €0 €+2 680 €
6+2 680 €+561 €+2 119 €
7+2 680 €+2 187 €+493 €
8+2 680 €+2 333 €+347 €
9+2 680 €+2 482 €+198 €
10+2 680 €+2 635 €+45 €
11+2 680 €+2 792 €-112 €
12+2 680 €+2 954 €-274 €
13+2 680 €+3 119 €-439 €
14+2 680 €+3 288 €-608 €
15+2 680 €+3 462 €-782 €
16+2 680 €+3 640 €-960 €
17+2 680 €+3 823 €-1 143 €
18+2 680 €+4 010 €-1 330 €
19+2 680 €+4 202 €-1 522 €
20+2 680 €+4 400 €-1 720 €
21+2 680 €+4 602 €-1 922 €
22+2 680 €+4 809 €-2 129 €
23+2 680 €+5 022 €-2 342 €
24+2 680 €+5 241 €-2 561 €
25+2 680 €+5 465 €-2 785 €
Total+67 000 €+64 607 €+2 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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