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Spacieux appartement T2

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface71.18m²
Coût Total83 192€
Loyer Annuel8 924€
Rentabilité10.73%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 71.18 m²
Prix au m² : 841,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave

Situé à deux pas de tous les commerces à pieds, voici un appartement T2 situé au 2ème étage d'une petite copropriété. Il se compose d'une grande entrée avec placards, d'une cuisine, d'un séjour, d'une salle d'eau et d'un wc. L'ensemble est à rafraichir mais reste en bon état général. La salle d'eau nécessite des petits travaux de finition. DPE en D. Bien sou­mis au sta­tut de copro­priété / 5 lots / charges de copro­priété de 1164¤/an pour le lot. Le prix net ven­deur est de 60.000 ¤ / 10 % d'ho­no­raires d'agence charge acqué­reur soit 66.000¤ FAI. N'attendez plus, contactez l'agence de Tulle au 0555939494 pour une visite!

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.265608, 1.772712
Total : 83 192€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 78 400€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.18m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8924€/an
Fourchette totale : 578€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 6937€ - 11480€/an
Rentabilité brute :10.73%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 13.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :24,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 350,43€
Coût de l'assurance :7 279,30€
Taxe foncière : 892,40€/an
Soit par mois : 74,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 97,00€/mois
Soit par an : 1 164,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 743,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite des travaux de finition.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, nécessite rénovation complète.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, DPE D.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture).
  • Chambre:3 500€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries). Main d'œuvre: 500€.
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et pose).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 924 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 192 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 164 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 698 €
Revenus locatifs : +8 924 €
Charges déductibles : -23 698 €
Résultat foncier Année 1 : -14 774 €(Déficit de 14 774 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 074 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 198 €/an
Revenus locatifs : +8 924 €
Charges déductibles : -5 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4074.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 924 €23 701 €2 853 €-14 777 €10 700 €4 077 €4 077 €
29 102 €5 126 €2 778 €3 977 €--100 €
39 285 €5 048 €2 700 €4 237 €---
49 470 €4 968 €2 620 €4 503 €---
59 660 €4 884 €2 537 €4 775 €---
69 853 €4 798 €2 450 €5 055 €---
710 050 €4 709 €2 361 €5 341 €---
810 251 €4 616 €2 269 €5 634 €---
910 456 €4 521 €2 173 €5 935 €---
1010 665 €4 422 €2 074 €6 243 €---
1110 878 €4 319 €1 972 €6 559 €---
1211 096 €4 213 €1 866 €6 883 €---
1311 318 €4 103 €1 756 €7 215 €---
1411 544 €3 989 €1 642 €7 555 €---
1511 775 €3 872 €1 524 €7 903 €---
1612 011 €3 750 €1 402 €8 261 €---
1712 251 €3 624 €1 276 €8 627 €---
1812 496 €3 493 €1 145 €9 003 €---
1912 746 €3 358 €1 010 €9 388 €---
2013 001 €3 218 €870 €9 783 €---
2113 261 €3 073 €725 €10 188 €---
2213 526 €2 923 €575 €10 603 €---
2313 796 €2 767 €420 €11 029 €---
2414 072 €2 606 €259 €11 466 €---
2514 354 €2 440 €92 €11 914 €---
TOTAL285 838 €118 540 €41 350 €167 298 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 874 €-3 210 €+5 084 €
2+1 874 €0 €+1 874 €
3+1 874 €+1 241 €+633 €
4+1 874 €+1 351 €+523 €
5+1 874 €+1 433 €+441 €
6+1 874 €+1 516 €+358 €
7+1 874 €+1 602 €+272 €
8+1 874 €+1 690 €+184 €
9+1 874 €+1 781 €+93 €
10+1 874 €+1 873 €+1 €
11+1 874 €+1 968 €-94 €
12+1 874 €+2 065 €-191 €
13+1 874 €+2 164 €-290 €
14+1 874 €+2 266 €-392 €
15+1 874 €+2 371 €-497 €
16+1 874 €+2 478 €-604 €
17+1 874 €+2 588 €-714 €
18+1 874 €+2 701 €-827 €
19+1 874 €+2 816 €-942 €
20+1 874 €+2 935 €-1 061 €
21+1 874 €+3 056 €-1 182 €
22+1 874 €+3 181 €-1 307 €
23+1 874 €+3 309 €-1 435 €
24+1 874 €+3 440 €-1 566 €
25+1 874 €+3 574 €-1 700 €
Total+46 850 €+50 189 €+-3 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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