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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNeuves-Maisons (54)
Surface55m²
Coût Total106 420€
Loyer Annuel7 609€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 072,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A SAISIR !

Situé à proximité immédiate des commerces et transports, cet appartement constitue une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif.

Dès l'entrée, vous découvrirez une agréable pièce de vie lumineuse offrant un espace chaleureux. La cuisine équipée fonctionnelle et bien agencée, complète parfaitement cet espace de vie.

Ce bien dispose également d'une chambre spacieuse ainsi que d'une salle d'eau avec wc.

Que vous soyez à la recherche de votre première résidence principale ou d'un investissement offrant une rentabilité attractive, ce bien mérite toute votre attention.

Une visite s'impose!

Ville : Neuves-Maisons
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54230
Coordonnées : 48.618900, 6.108943
Total : 106 420€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 101 700€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.53€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7609€/an
Fourchette totale : 525€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 6304€ - 9185€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 563,22 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 977 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-26 977€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-20 443€ (-23.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 923,21€
Coût de l'assurance :9 311,75€
Taxe foncière : 760,94€/an
Soit par mois : 63,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(776 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 100€/m² = 1500€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuves-Maisons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 543 €
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -47 543 €
Résultat foncier Année 1 : -39 934 €(Déficit de 39 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 843 €/an
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -4 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18533.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 609 €47 547 €3 713 €-39 937 €21 400 €18 537 €18 537 €
27 762 €4 750 €3 616 €3 012 €--15 525 €
37 917 €4 649 €3 516 €3 267 €--12 258 €
48 075 €4 545 €3 412 €3 530 €--8 728 €
58 237 €4 438 €3 304 €3 799 €--4 929 €
68 401 €4 326 €3 193 €4 075 €--854 €
78 569 €4 211 €3 077 €4 359 €---
88 741 €4 091 €2 957 €4 650 €---
98 916 €3 967 €2 833 €4 949 €---
109 094 €3 838 €2 705 €5 256 €---
119 276 €3 705 €2 572 €5 570 €---
129 461 €3 568 €2 434 €5 894 €---
139 651 €3 425 €2 291 €6 226 €---
149 844 €3 277 €2 143 €6 567 €---
1510 040 €3 124 €1 990 €6 917 €---
1610 241 €2 965 €1 832 €7 276 €---
1710 446 €2 801 €1 667 €7 646 €---
1810 655 €2 630 €1 497 €8 025 €---
1910 868 €2 454 €1 321 €8 414 €---
2011 086 €2 271 €1 138 €8 814 €---
2111 307 €2 082 €948 €9 225 €---
2211 533 €1 886 €752 €9 648 €---
2311 764 €1 683 €549 €10 081 €---
2411 999 €1 472 €339 €10 527 €---
2512 239 €1 254 €121 €10 985 €---
TOTAL243 733 €124 959 €53 923 €118 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 598 €-6 420 €+8 018 €
2+1 598 €0 €+1 598 €
3+1 598 €0 €+1 598 €
4+1 598 €0 €+1 598 €
5+1 598 €0 €+1 598 €
6+1 598 €0 €+1 598 €
7+1 598 €+1 052 €+546 €
8+1 598 €+1 395 €+203 €
9+1 598 €+1 485 €+113 €
10+1 598 €+1 577 €+21 €
11+1 598 €+1 671 €-73 €
12+1 598 €+1 768 €-170 €
13+1 598 €+1 868 €-270 €
14+1 598 €+1 970 €-372 €
15+1 598 €+2 075 €-477 €
16+1 598 €+2 183 €-585 €
17+1 598 €+2 294 €-696 €
18+1 598 €+2 407 €-809 €
19+1 598 €+2 524 €-926 €
20+1 598 €+2 644 €-1 046 €
21+1 598 €+2 768 €-1 170 €
22+1 598 €+2 894 €-1 296 €
23+1 598 €+3 024 €-1 426 €
24+1 598 €+3 158 €-1 560 €
25+1 598 €+3 295 €-1 697 €
Total+39 950 €+35 632 €+4 318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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