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Appartement 3 pièces de 78 m²

VillePamiers (09)
Surface78m²
Coût Total115 790€
Loyer Annuel7 870€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 93 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 192,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Particulier propose appartement libre de toute location ou occupation à Pamiers MAIS pas au centre. Résidence sécurisée (accès badge) et sans problème. A 5 mn à pied : esplanade Milliane (parking gratuit) et route de Toulouse. Accès A66 Pamiers Nord à 10 mn en voiture. Entrée avec grand placard – Interphone - 2 chambres avec placards - Salle de bain (baignoire) + VMC + branchement lave-linge WC séparé avec lave mains + VMC Grande pièce lumineuse de 42 m² et cuisine ouverte séparée par un bar (peut se fermer si besoin) + 2 branchements lave vaisselle + sèche linge/lave linge + VMC. Double vitrage - Chauffage gaz (chaudière à condensation)+ thermostat ambiance Compteurs individuels : électricité + gaz + eau. Charges annuelles de copropriété 2026 = 788 € (Copropriété : pas de procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). DPE : 156 kWhs (DPE C = 91 à 150).

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.118990, 1.612280
Total : 115 790€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 15 350€
Valeur du bien : 108 350€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7870€/an
Fourchette totale : 527€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 6323€ - 9794€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 349,79 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 284 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-12 284€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-10 506€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 254,19€
Coût de l'assurance :10 131,63€
Taxe foncière : 786,95€/an
Soit par mois : 65,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,67€/mois
Soit par an : 788,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 655,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage est déjà une chaudière à condensation au gaz.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 350 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage est déjà une chaudière à condensation au gaz: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:800€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 870 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 790 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 217 €
Revenus locatifs : +7 870 €
Charges déductibles : -21 217 €
Résultat foncier Année 1 : -13 347 €(Déficit de 13 347 €)
Imputable sur revenu global : 13 347 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 867 €/an
Revenus locatifs : +7 870 €
Charges déductibles : -5 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 003 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 870 €21 221 €3 891 €-13 351 €13 351 €--
28 027 €5 767 €3 787 €2 259 €---
38 187 €5 661 €3 680 €2 527 €---
48 351 €5 550 €3 570 €2 801 €---
58 518 €5 436 €3 455 €3 083 €---
68 689 €5 317 €3 337 €3 371 €---
78 862 €5 195 €3 215 €3 667 €---
89 040 €5 068 €3 088 €3 971 €---
99 220 €4 937 €2 957 €4 283 €---
109 405 €4 802 €2 821 €4 603 €---
119 593 €4 661 €2 681 €4 931 €---
129 785 €4 516 €2 536 €5 268 €---
139 980 €4 366 €2 386 €5 614 €---
1410 180 €4 211 €2 231 €5 969 €---
1510 384 €4 050 €2 070 €6 333 €---
1610 591 €3 884 €1 904 €6 707 €---
1710 803 €3 712 €1 732 €7 091 €---
1811 019 €3 535 €1 554 €7 485 €---
1911 240 €3 351 €1 370 €7 889 €---
2011 464 €3 160 €1 180 €8 304 €---
2111 694 €2 963 €983 €8 730 €---
2211 928 €2 760 €779 €9 168 €---
2312 166 €2 549 €569 €9 617 €---
2412 409 €2 331 €351 €10 079 €---
2512 658 €2 105 €125 €10 552 €---
TOTAL252 063 €121 110 €56 254 €130 954 €13 351 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 005 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 653 €-4 005 €+5 658 €
2+1 653 €+678 €+975 €
3+1 653 €+758 €+895 €
4+1 653 €+840 €+813 €
5+1 653 €+925 €+728 €
6+1 653 €+1 011 €+642 €
7+1 653 €+1 100 €+553 €
8+1 653 €+1 191 €+462 €
9+1 653 €+1 285 €+368 €
10+1 653 €+1 381 €+272 €
11+1 653 €+1 479 €+174 €
12+1 653 €+1 581 €+72 €
13+1 653 €+1 684 €-31 €
14+1 653 €+1 791 €-138 €
15+1 653 €+1 900 €-247 €
16+1 653 €+2 012 €-359 €
17+1 653 €+2 127 €-474 €
18+1 653 €+2 245 €-592 €
19+1 653 €+2 367 €-714 €
20+1 653 €+2 491 €-838 €
21+1 653 €+2 619 €-966 €
22+1 653 €+2 750 €-1 097 €
23+1 653 €+2 885 €-1 232 €
24+1 653 €+3 024 €-1 371 €
25+1 653 €+3 166 €-1 513 €
Total+41 325 €+39 286 €+2 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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