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Détails du bien

Bien expiré
VilleForbach (57)
Surface89m²
Coût Total187 540€
Loyer Annuel8 683€
Rentabilité4.63%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 382,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Coup de coeur assuré !

L'agence BENEDIC KIRSCH vous propose en exclusivité ce superbe duplex situé dans une copropriété calme et sécurisée, il offre trois chambres, un bureau et une terrasse idéale pour profiter des beaux jours. Une cuisine équipée et un garage ajoutent un confort précieux .

Fabrizio (6.96 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Total : 187 540€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 54 700€
Valeur du bien : 177 700€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8683€/an
Fourchette totale : 573€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6873€ - 10969€/an
Rentabilité brute :4.63%
Fourchette de rentabilité :3.66% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 968,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 931,15€
Coût de l'assurance :15 940,90€
Taxe foncière : 868,26€/an
Soit par mois : 72,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général de l'électricité à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700 €(615 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 900€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 500€ = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:8 100€
    Rénovation chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Peinture murs: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Électricité: 600€ (3 chambres), Main d'œuvre: 900€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorraine (Forbach). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 683 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 240 €
Revenus locatifs : +8 683 €
Charges déductibles : -62 240 €
Résultat foncier Année 1 : -53 558 €(Déficit de 53 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 540 €/an
Revenus locatifs : +8 683 €
Charges déductibles : -7 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32157.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 683 €62 246 €6 040 €-53 564 €21 400 €32 164 €32 164 €
28 856 €7 383 €5 877 €1 473 €--30 690 €
39 033 €7 214 €5 708 €1 819 €--28 871 €
49 214 €7 040 €5 534 €2 174 €--26 697 €
59 398 €6 860 €5 354 €2 539 €--24 158 €
69 586 €6 673 €5 167 €2 913 €--21 245 €
79 778 €6 481 €4 975 €3 297 €--17 948 €
89 974 €6 282 €4 776 €3 691 €--14 257 €
910 173 €6 077 €4 571 €4 096 €--10 161 €
1010 377 €5 865 €4 359 €4 511 €--5 649 €
1110 584 €5 646 €4 140 €4 938 €--711 €
1210 796 €5 420 €3 914 €5 376 €---
1311 012 €5 186 €3 680 €5 826 €---
1411 232 €4 944 €3 439 €6 287 €---
1511 457 €4 695 €3 189 €6 762 €---
1611 686 €4 437 €2 931 €7 249 €---
1711 919 €4 171 €2 665 €7 749 €---
1812 158 €3 896 €2 390 €8 262 €---
1912 401 €3 611 €2 106 €8 789 €---
2012 649 €3 318 €1 812 €9 331 €---
2112 902 €3 014 €1 509 €9 887 €---
2213 160 €2 701 €1 195 €10 459 €---
2313 423 €2 377 €871 €11 046 €---
2413 692 €2 043 €537 €11 649 €---
2513 965 €1 697 €191 €12 268 €---
TOTAL278 107 €179 279 €86 931 €98 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 823 €-6 420 €+8 243 €
2+1 823 €0 €+1 823 €
3+1 823 €0 €+1 823 €
4+1 823 €0 €+1 823 €
5+1 823 €0 €+1 823 €
6+1 823 €0 €+1 823 €
7+1 823 €0 €+1 823 €
8+1 823 €0 €+1 823 €
9+1 823 €0 €+1 823 €
10+1 823 €0 €+1 823 €
11+1 823 €0 €+1 823 €
12+1 823 €+1 613 €+210 €
13+1 823 €+1 748 €+75 €
14+1 823 €+1 886 €-63 €
15+1 823 €+2 028 €-205 €
16+1 823 €+2 175 €-352 €
17+1 823 €+2 325 €-502 €
18+1 823 €+2 479 €-656 €
19+1 823 €+2 637 €-814 €
20+1 823 €+2 799 €-976 €
21+1 823 €+2 966 €-1 143 €
22+1 823 €+3 138 €-1 315 €
23+1 823 €+3 314 €-1 491 €
24+1 823 €+3 495 €-1 672 €
25+1 823 €+3 680 €-1 857 €
Total+45 575 €+29 862 €+15 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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