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A vendre maison centre ville de Saint AFFRIQUE

VilleSaint-Affrique (12)
Surface78m²
Coût Total108 750€
Loyer Annuel7 327€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre maison centre ville de Saint- Affrique. La maison est sur 3 niveaux: & Pièce commune . Cuisine & Une chambre . A cet étage : une salle de bains et des toilettes séparées. & Deux chambres. Au rez de chaussée ; 2 caves. Le chauffage est au gaz de ville Les parkings sont à proximité.

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.957450, 2.886170
Total : 108 750€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 27 750€
Valeur du bien : 102 750€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7327€/an
Fourchette totale : 456€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 5470€ - 9814€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 444,5 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 671 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-37 671€ (-33.4%)
Marge achat-revente :3 921€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 581,82€
Coût de l'assurance :9 515,62€
Taxe foncière : 732,66€/an
Soit par mois : 61,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage au gaz de ville est conforme.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Maison - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'espace d'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Espace d'entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 750 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage au gaz de ville est conforme: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:12 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Salle de bain:12 800€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces:150€
    Peinture espace d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Autres pièces
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 327 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 373 €
Revenus locatifs : +7 327 €
Charges déductibles : -32 373 €
Résultat foncier Année 1 : -25 047 €(Déficit de 25 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 623 €/an
Revenus locatifs : +7 327 €
Charges déductibles : -4 623 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3646.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 327 €32 377 €3 514 €-25 050 €21 400 €3 650 €3 650 €
27 473 €4 532 €3 419 €2 941 €--709 €
37 623 €4 434 €3 321 €3 189 €---
47 775 €4 332 €3 219 €3 443 €---
57 931 €4 228 €3 114 €3 703 €---
68 089 €4 120 €3 006 €3 970 €---
78 251 €4 008 €2 895 €4 243 €---
88 416 €3 892 €2 779 €4 524 €---
98 584 €3 773 €2 660 €4 811 €---
108 756 €3 650 €2 536 €5 106 €---
118 931 €3 522 €2 409 €5 409 €---
129 110 €3 391 €2 278 €5 719 €---
139 292 €3 255 €2 142 €6 037 €---
149 478 €3 114 €2 001 €6 363 €---
159 667 €2 969 €1 856 €6 698 €---
169 861 €2 819 €1 706 €7 041 €---
1710 058 €2 664 €1 551 €7 393 €---
1810 259 €2 504 €1 391 €7 755 €---
1910 464 €2 339 €1 226 €8 125 €---
2010 673 €2 168 €1 055 €8 505 €---
2110 887 €1 992 €878 €8 895 €---
2211 105 €1 809 €696 €9 296 €---
2311 327 €1 621 €507 €9 706 €---
2411 553 €1 426 €313 €10 127 €---
2511 784 €1 225 €111 €10 560 €---
TOTAL234 674 €106 164 €50 582 €128 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 539 €-6 420 €+7 959 €
2+1 539 €0 €+1 539 €
3+1 539 €+744 €+795 €
4+1 539 €+1 033 €+506 €
5+1 539 €+1 111 €+428 €
6+1 539 €+1 191 €+348 €
7+1 539 €+1 273 €+266 €
8+1 539 €+1 357 €+182 €
9+1 539 €+1 443 €+96 €
10+1 539 €+1 532 €+7 €
11+1 539 €+1 623 €-84 €
12+1 539 €+1 716 €-177 €
13+1 539 €+1 811 €-272 €
14+1 539 €+1 909 €-370 €
15+1 539 €+2 009 €-470 €
16+1 539 €+2 112 €-573 €
17+1 539 €+2 218 €-679 €
18+1 539 €+2 326 €-787 €
19+1 539 €+2 438 €-899 €
20+1 539 €+2 552 €-1 013 €
21+1 539 €+2 669 €-1 130 €
22+1 539 €+2 789 €-1 250 €
23+1 539 €+2 912 €-1 373 €
24+1 539 €+3 038 €-1 499 €
25+1 539 €+3 168 €-1 629 €
Total+38 475 €+38 553 €+-78 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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