Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble - 7 pièce(s) - 250 m²

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface250m²
Coût Total218 436€
Loyer Annuel17 699€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 700 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 586,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Centre ville de Châtillon Immeuble composé : un local commercial de 63m² un appartement de 63 m² un studio de 21.4m² un appartement de 45m² possibilité d'un deuxième appartement de 45m² (nécessitant travaux important) Cave Grenier Buanderie Chauffage fioul et Electrique 2 cours Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. "georisques.gouv.fr". (8.67 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Surface terrain : 259 Numéro de mandat : 5873

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Total : 218 436€
Prix d'acquisition : 146 700€
Travaux : 60 000€
Valeur du bien : 206 700€
Frais de notaire : 11 736€
Coût estimé : 11 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 5.90€/m²/mois
Fourchette : 4.41€ - 7.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1475€/mois
Loyer annuel estimé : 17699€/an
Fourchette totale : 1104€ - 1971€/mois
Fourchette annuelle : 13243€ - 23654€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :657,53 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 383 €
Prix d'achat :146 700 €
Décote à l'achat :-17 683€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-54 053€ (-32.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 436€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 160,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 681,93€
Coût de l'assurance :19 113,15€
Taxe foncière : 1 769,87€/an
Soit par mois : 147,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 474,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 308,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 250 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine existants
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'espace de vie
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 000 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1 200€ = 30 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7 000€ = 7 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 699 €/an
Calcul : 1 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 436 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 149 €
Revenus locatifs : +17 699 €
Charges déductibles : -70 149 €
Résultat foncier Année 1 : -52 450 €(Déficit de 52 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 050 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 149 €/an
Revenus locatifs : +17 699 €
Charges déductibles : -10 149 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31050.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 355 €(65% de 146 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 467 €/an
Calcul : 95 355 € × 3,636% = 3 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 699 €70 156 €7 622 €-52 457 €21 400 €31 057 €31 057 €
218 053 €9 957 €7 423 €8 095 €--22 962 €
318 414 €9 751 €7 217 €8 662 €--14 300 €
418 782 €9 538 €7 003 €9 244 €--5 055 €
519 158 €9 317 €6 782 €9 841 €---
619 541 €9 088 €6 553 €10 453 €---
719 932 €8 851 €6 316 €11 081 €---
820 330 €8 605 €6 071 €11 725 €---
920 737 €8 350 €5 816 €12 386 €---
1021 152 €8 087 €5 552 €13 065 €---
1121 575 €7 814 €5 279 €13 761 €---
1222 006 €7 531 €4 996 €14 475 €---
1322 446 €7 238 €4 703 €15 209 €---
1422 895 €6 934 €4 400 €15 961 €---
1523 353 €6 620 €4 085 €16 733 €---
1623 820 €6 294 €3 759 €17 526 €---
1724 296 €5 956 €3 422 €18 340 €---
1824 782 €5 607 €3 073 €19 175 €---
1925 278 €5 245 €2 710 €20 033 €---
2025 784 €4 870 €2 335 €20 914 €---
2126 299 €4 481 €1 947 €21 818 €---
2226 825 €4 079 €1 544 €22 746 €---
2327 362 €3 662 €1 128 €23 700 €---
2427 909 €3 230 €696 €24 679 €---
2528 467 €2 783 €248 €25 684 €---
TOTAL566 893 €234 042 €110 682 €332 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 717 €-6 420 €+10 137 €
2+3 717 €0 €+3 717 €
3+3 717 €0 €+3 717 €
4+3 717 €0 €+3 717 €
5+3 717 €+1 436 €+2 281 €
6+3 717 €+3 136 €+581 €
7+3 717 €+3 324 €+393 €
8+3 717 €+3 518 €+199 €
9+3 717 €+3 716 €+1 €
10+3 717 €+3 919 €-202 €
11+3 717 €+4 128 €-411 €
12+3 717 €+4 343 €-626 €
13+3 717 €+4 563 €-846 €
14+3 717 €+4 788 €-1 071 €
15+3 717 €+5 020 €-1 303 €
16+3 717 €+5 258 €-1 541 €
17+3 717 €+5 502 €-1 785 €
18+3 717 €+5 753 €-2 036 €
19+3 717 €+6 010 €-2 293 €
20+3 717 €+6 274 €-2 557 €
21+3 717 €+6 545 €-2 828 €
22+3 717 €+6 824 €-3 107 €
23+3 717 €+7 110 €-3 393 €
24+3 717 €+7 404 €-3 687 €
25+3 717 €+7 705 €-3 988 €
Total+92 925 €+99 855 €+-6 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →