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Appartement à vendre

VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface71.5
Coût Total202 470
Loyer Annuel15 107
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois-96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 71.5 m²
Prix au m² : 2 363,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Gardien, Interphone, Non meublé

iad France - Dalila SADELLI vous propose: VILLIERS-LE-BEL VILLAGE : dans une résidence verdoyante et calme, venez découvrir cet appartement spacieux et lumineux. Situé au deuxième étage (sans ascenseur), il se compose d'un double séjour de 25m², deux chambres avec placard-dressing, cuisine équipée neuve (possibilité d'ouverture), salle d'eau et wc séparé. Une cave et un séchoir viennent compléter ce lot. Proche de toutes les commodités : écoles, commerces, transport. Gardien sur place. DPE en C. Taxe foncière : 1500 euros/année Chers collègues de l'immobilier, ce bien vous est ouvert au partage d'affaires.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 240 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 183.33 euros par mois (soit 2200 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 142 et classe CLIMAT A indice 5. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Dalila SADELLI mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 392936357, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.010581, 2.391795
Total : 202 470
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 19 950
Valeur du bien : 188 950
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.5
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15107€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 12251€ - 18628€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 035,98 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 572
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :+23 428 (+16.1%)
Marge achat-revente :-56 898€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 470
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 046,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 172,88
Coût de l'assurance :17 209,95
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 258,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et joints à refaire, vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 950(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:700
    Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Joints à refaire: 200€, Vérification robinetterie: 220€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:1 500
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-le-Bel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 107 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 470 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 873
Revenus locatifs : +15 107
Charges déductibles : -30 873
Résultat foncier Année 1 : -15 767(Déficit de 15 767 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 067
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 923 €/an
Revenus locatifs : +15 107
Charges déductibles : -10 923
Résultat foncier Années 2+ : 4 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5066.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 10730 8806 541-15 77310 700 €5 073 €5 073 €
215 40910 7536 3654 656--418 €
315 71710 5706 1825 146---
416 03110 3825 9935 649---
516 35210 1875 7996 165---
616 6799 9855 5976 693---
717 0129 7775 3897 235---
817 3539 5625 1747 790---
917 7009 3404 9528 360---
1018 0549 1114 7228 943---
1118 4158 8744 4859 541---
1218 7838 6294 24010 155---
1319 1598 3763 98710 783---
1419 5428 1143 72611 428---
1519 9337 8443 45512 089---
1620 3317 5653 17612 767---
1720 7387 2762 88813 462---
1821 1536 9782 59014 175---
1921 5766 6702 28214 906---
2022 0076 3521 96415 655---
2122 4486 0231 63516 424---
2222 8975 6841 29517 213---
2323 3545 33394518 022---
2423 8224 97058218 851---
2524 2984 59620819 702---
TOTAL483 869223 83294 173260 03710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 037
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 172-3 210+6 382
2+3 1720+3 172
3+3 172+1 419+1 753
4+3 172+1 695+1 477
5+3 172+1 850+1 322
6+3 172+2 008+1 164
7+3 172+2 171+1 001
8+3 172+2 337+835
9+3 172+2 508+664
10+3 172+2 683+489
11+3 172+2 862+310
12+3 172+3 046+126
13+3 172+3 235-63
14+3 172+3 428-256
15+3 172+3 627-455
16+3 172+3 830-658
17+3 172+4 039-867
18+3 172+4 252-1 080
19+3 172+4 472-1 300
20+3 172+4 697-1 525
21+3 172+4 927-1 755
22+3 172+5 164-1 992
23+3 172+5 406-2 234
24+3 172+5 655-2 483
25+3 172+5 911-2 739
Total+79 300+78 011+1 289
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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