Brive T3 68 m² avec garage et loggia

VilleBrive-la-Gaillarde (19)

Surface68m²

Coût Total143 560€

Loyer Annuel7 750€

Rentabilité5.40%

Cashflow/mois-274€

Prix : 90 000 €

Surface : 68 m²

Prix au m² : 1 323,53 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Brive T3 68 m² avec garage et loggia - À vendre sans agence, appartement T3 de 68 m², situé secteur Lycée Lavoisier.

Petite résidence (6 lots) de 3 étages dans un quartier calme avec commerces, école, parc public à proximité. Appartement situé au 2ᵉ étage sans ascenseur bénéficie d’une exposition plein sud et d’une belle luminosité. Il comprend : une entrée, un séjour lumineux avec beau parquet en bois, une cuisine indépendante, 2 chambres avec rangements, une salle de bains, un WC indépendant, une loggia, un cellier. Un garage, une place de parking et un jardin privatif complète le bien. Chauffage individuel au gaz. Charges prévisionnelles annuelles : 1050 € (eau comprise). Pas de démarchage commercial.

Ville : Brive-la-Gaillarde

Département : Corrèze

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 19100

Coordonnées : 45.152590, 1.515290

Total : 143 560€

Prix d'acquisition : 90 000€

Travaux : 46 360€

Valeur du bien : 136 360€

Frais de notaire : 7 200€

Coût estimé : 7 200€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 68m²

Loyer prédit : 9.50€/m²/mois

Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois

Loyer total estimé : 646€/mois

Loyer annuel estimé : 7750€/an

Fourchette totale : 503€ - 829€/mois

Fourchette annuelle : 6037€ - 9949€/an

Rentabilité brute :5.40%

Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.93%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 568,55 €/m²

Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :106 661 €

Prix d'achat :90 000 €

Décote à l'achat :-16 661€ (-15.6%)

Marge achat-revente :-36 899€ (-34.6%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :143 560€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,85€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.45%

Assurance emprunteur :52,64€/mois

Taux d'assurance : 0.44% par an

Total mensualité : 767,49€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 895,39€

Coût de l'assurance :15 791,60€

Taxe foncière : 775,00€/an

Soit par mois : 64,58€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 87,50€/mois

Soit par an : 1 050,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 645,83€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 919,57€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-273,74€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel

Quantité: 1 système pour 68 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire

Quantité: 1 système

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

EntréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans l'entrée

Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)

Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 360 €(682 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:8 900€
Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 900€ = 4900€
Menuiseries:8 400€
Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:6 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
Cuisine:9 000€
Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Salle de bain:9 000€
Rénovation salle de bain complète: 9000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:960€
Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Entrée - Peinture:200€
Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 750 €/an

Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 890 €/an

Base de calcul : Emprunt de 143 560 € à 3.45% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 632 €/an

Calcul : 53 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 775 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 050 €/an

Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 360 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 707 €

Revenus locatifs : +7 750 €

Charges déductibles : -53 707 €

Résultat foncier Année 1 : -45 957 €(Déficit de 45 957 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 24 557 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 347 €/an

Revenus locatifs : +7 750 €

Charges déductibles : -7 347 €

Résultat foncier Années 2+ : 403 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24556.94 € reporté.

Prix d'achat du bien : 90 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 127 €/an

Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 750 €	53 712 €	4 895 €	-45 962 €	21 400 €	24 562 €	24 562 €
2	7 905 €	7 223 €	4 766 €	683 €	-	-	23 879 €
3	8 063 €	7 089 €	4 632 €	974 €	-	-	22 905 €
4	8 224 €	6 951 €	4 494 €	1 274 €	-	-	21 631 €
5	8 389 €	6 807 €	4 351 €	1 581 €	-	-	20 050 €
6	8 557 €	6 659 €	4 203 €	1 897 €	-	-	18 152 €
7	8 728 €	6 506 €	4 049 €	2 222 €	-	-	15 930 €
8	8 902 €	6 347 €	3 890 €	2 555 €	-	-	13 375 €
9	9 080 €	6 183 €	3 726 €	2 898 €	-	-	10 478 €
10	9 262 €	6 013 €	3 556 €	3 249 €	-	-	7 228 €
11	9 447 €	5 837 €	3 380 €	3 611 €	-	-	3 618 €
12	9 636 €	5 655 €	3 198 €	3 982 €	-	-	-
13	9 829 €	5 466 €	3 009 €	4 363 €	-	-	-
14	10 025 €	5 271 €	2 814 €	4 755 €	-	-	-
15	10 226 €	5 069 €	2 612 €	5 157 €	-	-	-
16	10 430 €	4 860 €	2 403 €	5 571 €	-	-	-
17	10 639 €	4 643 €	2 186 €	5 996 €	-	-	-
18	10 852 €	4 419 €	1 962 €	6 433 €	-	-	-
19	11 069 €	4 187 €	1 731 €	6 882 €	-	-	-
20	11 290 €	3 947 €	1 491 €	7 343 €	-	-	-
21	11 516 €	3 699 €	1 242 €	7 817 €	-	-	-
22	11 746 €	3 442 €	985 €	8 305 €	-	-	-
23	11 981 €	3 175 €	719 €	8 806 €	-	-	-
24	12 221 €	2 900 €	443 €	9 321 €	-	-	-
25	12 465 €	2 615 €	158 €	9 851 €	-	-	-
TOTAL	248 235 €	178 672 €	70 895 €	69 563 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 563 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 750 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 628 €	-6 420 €	+8 048 €
2	+1 628 €	0 €	+1 628 €
3	+1 628 €	0 €	+1 628 €
4	+1 628 €	0 €	+1 628 €
5	+1 628 €	0 €	+1 628 €
6	+1 628 €	0 €	+1 628 €
7	+1 628 €	0 €	+1 628 €
8	+1 628 €	0 €	+1 628 €
9	+1 628 €	0 €	+1 628 €
10	+1 628 €	0 €	+1 628 €
11	+1 628 €	0 €	+1 628 €
12	+1 628 €	+1 194 €	+434 €
13	+1 628 €	+1 309 €	+319 €
14	+1 628 €	+1 426 €	+202 €
15	+1 628 €	+1 547 €	+81 €
16	+1 628 €	+1 671 €	-43 €
17	+1 628 €	+1 799 €	-171 €
18	+1 628 €	+1 930 €	-302 €
19	+1 628 €	+2 065 €	-437 €
20	+1 628 €	+2 203 €	-575 €
21	+1 628 €	+2 345 €	-717 €
22	+1 628 €	+2 491 €	-863 €
23	+1 628 €	+2 642 €	-1 014 €
24	+1 628 €	+2 796 €	-1 168 €
25	+1 628 €	+2 955 €	-1 327 €
Total	+40 700 €	+21 954 €	+18 746 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Brive T3 68 m² avec garage et loggia

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Brive T3 68 m² avec garage et loggia

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles