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Maison 3 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface90m²
Coût Total175 300€
Loyer Annuel11 951€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison- local mixte commercial habitation À Vendre A Rénover, route de Montfavet, proche Intermarché Avignon

Maison à usage mixte commercial en rez-de-chaussée et habitation à l'étage, surface d'environ 90 m² composée d'une ancienne boutique, avec vitrine et rideau de fer (ancien plombier chauffagiste) surface environ 47 m² avec une courette type puit de lumière, et à l'étage 2 belles pièces, un bureau et un wc. Pas de cuisine, pas de salle d'eau, à réhabiliter totalement, multiples projets envisageables. Référence agence : 567 Référence annonce : VMWS-0IK-I1B Date de réalisation du diagnostic : 24/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 950 € et 2 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.939470, 4.828640
Total : 175 300€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 165 700€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 14.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11951€/an
Fourchette totale : 745€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 8937€ - 15982€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :52,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 915,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 486,80€
Coût de l'assurance :15 777,00€
Taxe foncière : 1 195,12€/an
Soit par mois : 99,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation complète
Création d'une cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite réhabilitation totale
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite réhabilitation totale
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée et des murs en mauvais état
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 600€ = 12 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Revêtement sol chambre: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rénovation:400€
    Rénovation entrée: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 951 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 300 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 306 €
Revenus locatifs : +11 951 €
Charges déductibles : -53 306 €
Résultat foncier Année 1 : -41 355 €(Déficit de 41 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 606 €/an
Revenus locatifs : +11 951 €
Charges déductibles : -7 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19954.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 951 €53 312 €5 786 €-41 361 €21 400 €19 961 €19 961 €
212 190 €7 457 €5 631 €4 733 €--15 227 €
312 434 €7 297 €5 471 €5 137 €--10 090 €
412 683 €7 131 €5 305 €5 551 €--4 539 €
512 936 €6 960 €5 134 €5 976 €---
613 195 €6 783 €4 957 €6 412 €---
713 459 €6 600 €4 774 €6 859 €---
813 728 €6 411 €4 585 €7 317 €---
914 003 €6 215 €4 389 €7 787 €---
1014 283 €6 013 €4 187 €8 270 €---
1114 568 €5 804 €3 978 €8 764 €---
1214 860 €5 588 €3 762 €9 272 €---
1315 157 €5 364 €3 538 €9 793 €---
1415 460 €5 133 €3 307 €10 327 €---
1515 769 €4 894 €3 068 €10 875 €---
1616 085 €4 647 €2 821 €11 437 €---
1716 406 €4 392 €2 566 €12 014 €---
1816 735 €4 128 €2 302 €12 607 €---
1917 069 €3 855 €2 029 €13 214 €---
2017 411 €3 573 €1 746 €13 838 €---
2117 759 €3 281 €1 455 €14 478 €---
2218 114 €2 979 €1 153 €15 135 €---
2318 476 €2 667 €841 €15 809 €---
2418 846 €2 345 €518 €16 501 €---
2519 223 €2 011 €185 €17 212 €---
TOTAL382 800 €174 842 €83 487 €207 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 951 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 510 €-6 420 €+8 930 €
2+2 510 €0 €+2 510 €
3+2 510 €0 €+2 510 €
4+2 510 €0 €+2 510 €
5+2 510 €+431 €+2 079 €
6+2 510 €+1 924 €+586 €
7+2 510 €+2 058 €+452 €
8+2 510 €+2 195 €+315 €
9+2 510 €+2 336 €+174 €
10+2 510 €+2 481 €+29 €
11+2 510 €+2 629 €-119 €
12+2 510 €+2 782 €-272 €
13+2 510 €+2 938 €-428 €
14+2 510 €+3 098 €-588 €
15+2 510 €+3 262 €-752 €
16+2 510 €+3 431 €-921 €
17+2 510 €+3 604 €-1 094 €
18+2 510 €+3 782 €-1 272 €
19+2 510 €+3 964 €-1 454 €
20+2 510 €+4 151 €-1 641 €
21+2 510 €+4 343 €-1 833 €
22+2 510 €+4 540 €-2 030 €
23+2 510 €+4 743 €-2 233 €
24+2 510 €+4 950 €-2 440 €
25+2 510 €+5 163 €-2 653 €
Total+62 750 €+62 387 €+363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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