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Appartement 3 pièces 59 m2

Bien expiré
VilleCharleville-Mézières (08)
Surface58m²
Coût Total97 740€
Loyer Annuel5 714€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 086,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de presque 59 m2 avec 1 cave au 4ème étage à Charleville, très proche de la place de l’hôtel de ville.

Au 4ème étage (sans ascenseur) : 1 cuisine aménagée, équipée ouverte de 6 m2, 1 salon salle à manger de 21 m2 donnant sur le balcon, 1 chambres de 11 m2 et une de10 m², 1 WC indépendant, 1 salle de bain de 4 m2, 1 cave de 4 m2.

Double vitrage PVC. Volets manuels.

Chauffage collectif Urbain.

Charges de 150 € / MOIS.

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.758550, 4.720620
Total : 97 740€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 29 700€
Valeur du bien : 92 700€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5714€/an
Fourchette totale : 367€ - 618€/mois
Fourchette annuelle : 4403€ - 7415€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,89 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 056 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-3 056€ (-4.6%)
Marge achat-revente :-31 684€ (-48.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 519,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 525,04€
Coût de l'assurance :8 552,25€
Taxe foncière : 571,41€/an
Soit par mois : 47,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 476,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif urbain.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres en bon état
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans la chambre, incluant peinture et éventuel remplacement de la moquette.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Cuisine - Peinture:900€
    Peinture cuisine: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 714 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 821 €
Revenus locatifs : +5 714 €
Charges déductibles : -35 821 €
Résultat foncier Année 1 : -30 107 €(Déficit de 30 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 121 €/an
Revenus locatifs : +5 714 €
Charges déductibles : -6 121 €
Résultat foncier Années 2+ : -407 €/an(Déficit de 407 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8706.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 714 €35 824 €3 410 €-30 110 €21 400 €8 710 €8 710 €
25 828 €6 035 €3 321 €-206 €206 €-8 710 €
35 945 €5 943 €3 229 €2 €--8 708 €
46 064 €5 847 €3 134 €217 €--8 491 €
56 185 €5 748 €3 035 €437 €--8 054 €
66 309 €5 646 €2 932 €663 €--7 391 €
76 435 €5 540 €2 826 €895 €--6 496 €
86 564 €5 430 €2 716 €1 134 €--5 362 €
96 695 €5 316 €2 602 €1 379 €--3 983 €
106 829 €5 198 €2 484 €1 631 €--2 352 €
116 965 €5 076 €2 362 €1 890 €--462 €
127 105 €4 949 €2 236 €2 156 €---
137 247 €4 818 €2 104 €2 429 €---
147 392 €4 682 €1 969 €2 710 €---
157 540 €4 541 €1 828 €2 998 €---
167 690 €4 396 €1 682 €3 295 €---
177 844 €4 245 €1 531 €3 600 €---
188 001 €4 088 €1 375 €3 913 €---
198 161 €3 926 €1 213 €4 235 €---
208 324 €3 758 €1 045 €4 566 €---
218 491 €3 585 €871 €4 906 €---
228 661 €3 405 €691 €5 256 €---
238 834 €3 218 €505 €5 616 €---
249 011 €3 025 €311 €5 986 €---
259 191 €2 825 €111 €6 366 €---
TOTAL183 024 €147 063 €49 525 €35 961 €21 606 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 482 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 961 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 200 €-6 420 €+7 620 €
2+1 200 €-62 €+1 262 €
3+1 200 €0 €+1 200 €
4+1 200 €0 €+1 200 €
5+1 200 €0 €+1 200 €
6+1 200 €0 €+1 200 €
7+1 200 €0 €+1 200 €
8+1 200 €0 €+1 200 €
9+1 200 €0 €+1 200 €
10+1 200 €0 €+1 200 €
11+1 200 €0 €+1 200 €
12+1 200 €+647 €+553 €
13+1 200 €+729 €+471 €
14+1 200 €+813 €+387 €
15+1 200 €+899 €+301 €
16+1 200 €+988 €+212 €
17+1 200 €+1 080 €+120 €
18+1 200 €+1 174 €+26 €
19+1 200 €+1 270 €-70 €
20+1 200 €+1 370 €-170 €
21+1 200 €+1 472 €-272 €
22+1 200 €+1 577 €-377 €
23+1 200 €+1 685 €-485 €
24+1 200 €+1 796 €-596 €
25+1 200 €+1 910 €-710 €
Total+30 000 €+10 927 €+19 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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