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Maison ancienne à rénover en exclusivité – 143 m² habitables – Bouère

VilleBouère (53)
Surface142m²
Coût Total167 232€
Loyer Annuel11 064€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 671,83 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ancienne à rénover en exclusivité - 143 m² habitables - Bouère

Charles Morel - 3G IMMO vous propose en exclusivité cette maison ancienne située au coeur de la commune de Bouère, offrant un beau potentiel après rénovation.

Avec ses volumes généreux et ses nombreuses possibilités d'aménagement, ce bien s'adresse aussi bien aux amateurs de rénovation qu'aux investisseurs en recherche d'un projet immobilier.

Les caractéristiques principales :

  • Maison d'environ 143 m² habitables
  • 5 chambres
  • Grenier et espaces annexes
  • Dépendances extérieures
  • Maison ancienne de caractère
  • Assainissement collectif
  • Classe énergétique : G

Au rez-de-chaussée :

  • Entrée / dégagement
  • Séjour
  • Salon
  • Cuisine
  • Bureau / pièce supplémentaire
  • Salle d'eau / WC
  • Espaces de rangement / débarras

À l'étage :

  • Palier desservant l'espace nuit
  • 5 chambres
  • Salle d'eau avec WC
  • Dressing / rangements

Annexes :

  • Grenier
  • Annexe attenante
  • Dépendances / atelier / stockage

Les plus de ce bien :

  • Beaux volumes exploitables
  • Cachet de l'ancien
  • Nombreuses possibilités d'aménagement
  • Idéal pour projet de rénovation globale
  • Potentiel d'investissement ou résidence principale après travaux

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour repenser et réaménager ce bien selon vos besoins.

Charles Morel - 3G IMMO 📞 [Coordonnées masquées] 📩 [Coordonnées masquées]

Honoraires de 6 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (90 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Charles MOREL inscrit au RSAC de LE MANS n° 900 233 800 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 350 € et 8 630 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Bouère
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53290
Coordonnées : 47.898376, -0.513286
Total : 167 232€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 64 200€
Valeur du bien : 159 600€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11064€/an
Fourchette totale : 755€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 9060€ - 13513€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 051,28 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :149 282 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-53 882€ (-36.1%)
Marge achat-revente :-17 950€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 467,30€
Coût de l'assurance :14 632,80€
Taxe foncière : 1 106,45€/an
Soit par mois : 92,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 200 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 500€
    Isolation combles: 142 m² × 50€/m² = 7100€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouère (zone rurale). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés en fonction des coûts moyens observés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 064 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 232 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 705 €
Revenus locatifs : +11 064 €
Charges déductibles : -71 705 €
Résultat foncier Année 1 : -60 640 €(Déficit de 60 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 505 €/an
Revenus locatifs : +11 064 €
Charges déductibles : -7 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39240.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 064 €71 710 €5 818 €-60 646 €21 400 €39 246 €39 246 €
211 286 €7 358 €5 666 €3 928 €--35 318 €
311 511 €7 201 €5 509 €4 311 €--31 007 €
411 742 €7 038 €5 346 €4 704 €--26 303 €
511 977 €6 869 €5 177 €5 108 €--21 195 €
612 216 €6 694 €5 002 €5 522 €--15 673 €
712 460 €6 513 €4 821 €5 948 €--9 725 €
812 710 €6 325 €4 633 €6 385 €--3 340 €
912 964 €6 130 €4 439 €6 833 €---
1013 223 €5 929 €4 237 €7 294 €---
1113 488 €5 720 €4 029 €7 767 €---
1213 757 €5 504 €3 813 €8 253 €---
1314 032 €5 281 €3 589 €8 752 €---
1414 313 €5 049 €3 357 €9 264 €---
1514 599 €4 809 €3 117 €9 791 €---
1614 891 €4 560 €2 868 €10 331 €---
1715 189 €4 303 €2 611 €10 887 €---
1815 493 €4 036 €2 344 €11 457 €---
1915 803 €3 759 €2 068 €12 043 €---
2016 119 €3 473 €1 781 €12 646 €---
2116 441 €3 177 €1 485 €13 264 €---
2216 770 €2 870 €1 178 €13 900 €---
2317 105 €2 552 €860 €14 554 €---
2417 448 €2 222 €531 €15 225 €---
2517 797 €1 881 €189 €15 915 €---
TOTAL354 398 €190 961 €84 467 €163 437 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 324 €-6 420 €+8 744 €
2+2 324 €0 €+2 324 €
3+2 324 €0 €+2 324 €
4+2 324 €0 €+2 324 €
5+2 324 €0 €+2 324 €
6+2 324 €0 €+2 324 €
7+2 324 €0 €+2 324 €
8+2 324 €0 €+2 324 €
9+2 324 €+1 048 €+1 276 €
10+2 324 €+2 188 €+136 €
11+2 324 €+2 330 €-6 €
12+2 324 €+2 476 €-152 €
13+2 324 €+2 626 €-302 €
14+2 324 €+2 779 €-455 €
15+2 324 €+2 937 €-613 €
16+2 324 €+3 099 €-775 €
17+2 324 €+3 266 €-942 €
18+2 324 €+3 437 €-1 113 €
19+2 324 €+3 613 €-1 289 €
20+2 324 €+3 794 €-1 470 €
21+2 324 €+3 979 €-1 655 €
22+2 324 €+4 170 €-1 846 €
23+2 324 €+4 366 €-2 042 €
24+2 324 €+4 568 €-2 244 €
25+2 324 €+4 775 €-2 451 €
Total+58 100 €+49 031 €+9 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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