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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface55.5m²
Coût Total212 300€
Loyer Annuel14 548€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 55.5 m²
Prix au m² : 3 063,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 14 m²), 2 chambres, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Gardien, Interphone, Non meublé

EXCLUSIVITÉ - Meudon la Foret - Allée de la foret - Résidence Le Parc. Au quatrième étage avec ascenseur, un appartement traversant de trois pièces principales pour une superficie de 55m2 comprenant: entrée avec placards, séjour, cuisine (possible ouverte), deux chambres, salle de bains, wc séparés et rangements. Double exposition Nord/Sud. Fenêtres en double vitrage. Travaux de rafraichissement à prévoir. Vendu avec une cave.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.789297, 2.222954
Total : 212 300€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 198 700€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.5m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14548€/an
Fourchette totale : 940€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 11282€ - 18759€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 339 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-14 339€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-27 961€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :63,69€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 124,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 864,40€
Coût de l'assurance :19 107,00€
Taxe foncière : 1 454,78€/an
Soit par mois : 121,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 245,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 55.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et des installations.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 548 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 214 €
Revenus locatifs : +14 548 €
Charges déductibles : -38 214 €
Résultat foncier Année 1 : -23 666 €(Déficit de 23 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 514 €/an
Revenus locatifs : +14 548 €
Charges déductibles : -9 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2266.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 548 €38 221 €7 302 €-23 673 €21 400 €2 273 €2 273 €
214 839 €9 329 €7 110 €5 509 €---
315 136 €9 131 €6 912 €6 005 €---
415 438 €8 925 €6 706 €6 513 €---
515 747 €8 712 €6 493 €7 035 €---
616 062 €8 492 €6 273 €7 570 €---
716 383 €8 264 €6 045 €8 120 €---
816 711 €8 027 €5 808 €8 684 €---
917 045 €7 783 €5 564 €9 262 €---
1017 386 €7 529 €5 310 €9 857 €---
1117 734 €7 267 €5 048 €10 467 €---
1218 088 €6 996 €4 777 €11 093 €---
1318 450 €6 714 €4 495 €11 736 €---
1418 819 €6 423 €4 204 €12 396 €---
1519 196 €6 122 €3 903 €13 073 €---
1619 579 €5 810 €3 591 €13 769 €---
1719 971 €5 487 €3 268 €14 484 €---
1820 370 €5 153 €2 934 €15 218 €---
1920 778 €4 806 €2 587 €15 972 €---
2021 193 €4 448 €2 229 €16 746 €---
2121 617 €4 077 €1 858 €17 541 €---
2222 050 €3 692 €1 473 €18 357 €---
2322 491 €3 294 €1 075 €19 196 €---
2422 940 €2 882 €663 €20 058 €---
2523 399 €2 456 €237 €20 943 €---
TOTAL465 970 €190 041 €105 864 €275 929 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 055 €-6 420 €+9 475 €
2+3 055 €+971 €+2 084 €
3+3 055 €+1 801 €+1 254 €
4+3 055 €+1 954 €+1 101 €
5+3 055 €+2 110 €+945 €
6+3 055 €+2 271 €+784 €
7+3 055 €+2 436 €+619 €
8+3 055 €+2 605 €+450 €
9+3 055 €+2 779 €+276 €
10+3 055 €+2 957 €+98 €
11+3 055 €+3 140 €-85 €
12+3 055 €+3 328 €-273 €
13+3 055 €+3 521 €-466 €
14+3 055 €+3 719 €-664 €
15+3 055 €+3 922 €-867 €
16+3 055 €+4 131 €-1 076 €
17+3 055 €+4 345 €-1 290 €
18+3 055 €+4 565 €-1 510 €
19+3 055 €+4 791 €-1 736 €
20+3 055 €+5 024 €-1 969 €
21+3 055 €+5 262 €-2 207 €
22+3 055 €+5 507 €-2 452 €
23+3 055 €+5 759 €-2 704 €
24+3 055 €+6 017 €-2 962 €
25+3 055 €+6 283 €-3 228 €
Total+76 375 €+82 779 €+-6 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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