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Appartement

VilleSomain (59)
Surface59.8m²
Coût Total97 800€
Loyer Annuel6 481€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 59.8 m²
Prix au m² : 1 421,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Citya Hainaut vous propose à la vente cet appartement à Somain, situé au 3ème étage d'une résidence calme et sécurisée. Ce bien lumineux offre un séjour avec balcon et une cuisine nue. Le coin nuit réserve deux chambres confortables et une salle de bain moderne, parfait pour une petite famille ou un jeune couple. Une place de stationnement privative complète cette belle prestation. L'appartement est idéal pour un investissement locatif serein. Nos équipes prennent en charge la recherche des locataires, les déclarations fiscales, la gestion au quotidien et de nombreux autres services à la carte. Loyer potentiel: 570€ charges comprises. Avec un prix attractif de 85 000€, c'est une opportunité à ne pas manquer pour devenir propriétaire dans un quartier recherché. Contactez nous pour plus d'informations et pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Valenciennes-59300/405

Ville : Somain
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59490
Coordonnées : 50.355831, 3.272747
Total : 97 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 91 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.8m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6481€/an
Fourchette totale : 451€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 5412€ - 7762€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 183,18 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 754 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+14 246€ (+20.1%)
Marge achat-revente :-27 046€ (-38.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 517,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 768,43€
Coût de l'assurance :8 802,00€
Taxe foncière : 648,13€/an
Soit par mois : 54,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 361 €
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -10 361 €
Résultat foncier Année 1 : -3 880 €(Déficit de 3 880 €)
Imputable sur revenu global : 3 880 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 361 €/an
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -4 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 120 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 481 €10 364 €3 364 €-3 883 €3 883 €--
26 611 €4 276 €3 275 €2 335 €---
36 743 €4 184 €3 184 €2 559 €---
46 878 €4 089 €3 089 €2 789 €---
57 016 €3 991 €2 991 €3 024 €---
67 156 €3 890 €2 890 €3 266 €---
77 299 €3 785 €2 785 €3 514 €---
87 445 €3 676 €2 676 €3 769 €---
97 594 €3 563 €2 563 €4 031 €---
107 746 €3 447 €2 446 €4 299 €---
117 901 €3 326 €2 325 €4 575 €---
128 059 €3 201 €2 200 €4 858 €---
138 220 €3 071 €2 071 €5 149 €---
148 384 €2 937 €1 937 €5 447 €---
158 552 €2 798 €1 798 €5 754 €---
168 723 €2 654 €1 654 €6 068 €---
178 897 €2 506 €1 505 €6 392 €---
189 075 €2 352 €1 351 €6 724 €---
199 257 €2 192 €1 192 €7 065 €---
209 442 €2 027 €1 027 €7 415 €---
219 631 €1 856 €856 €7 775 €---
229 823 €1 679 €679 €8 145 €---
2310 020 €1 496 €495 €8 524 €---
2410 220 €1 306 €306 €8 915 €---
2510 425 €1 109 €109 €9 315 €---
TOTAL207 597 €79 774 €48 768 €127 823 €3 883 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 165 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 823 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 361 €-1 165 €+2 526 €
2+1 361 €+701 €+660 €
3+1 361 €+768 €+593 €
4+1 361 €+837 €+524 €
5+1 361 €+907 €+454 €
6+1 361 €+980 €+381 €
7+1 361 €+1 054 €+307 €
8+1 361 €+1 131 €+230 €
9+1 361 €+1 209 €+152 €
10+1 361 €+1 290 €+71 €
11+1 361 €+1 372 €-11 €
12+1 361 €+1 457 €-96 €
13+1 361 €+1 545 €-184 €
14+1 361 €+1 634 €-273 €
15+1 361 €+1 726 €-365 €
16+1 361 €+1 821 €-460 €
17+1 361 €+1 918 €-557 €
18+1 361 €+2 017 €-656 €
19+1 361 €+2 119 €-758 €
20+1 361 €+2 225 €-864 €
21+1 361 €+2 332 €-971 €
22+1 361 €+2 443 €-1 082 €
23+1 361 €+2 557 €-1 196 €
24+1 361 €+2 674 €-1 313 €
25+1 361 €+2 795 €-1 434 €
Total+34 025 €+38 347 €+-4 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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