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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleJonzac (17)
Surface300m²
Coût Total319 057€
Loyer Annuel32 063€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+758€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 269 960 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 899,87 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 300 m², Bâtiment de 2 étages, 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 220 m²

Au coeur de JONZAC, Très Belle et Spacieuse Maison de Ville composée en rez de chaussé d'une grande entrée, une cuisine et salle à manger donnant sur le jardin. L'étage dessert 4 chambres, une salle de bain avec douche et le 2ème étage, une vaste pièce avec une chambre et une salle d'eau. Chauffage, géothermie, parking à proximité Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Jonzac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17500
Coordonnées : 45.454430, -0.428940
Total : 319 057€
Prix d'acquisition : 269 960€
Travaux : 27 500€
Valeur du bien : 297 460€
Frais de notaire : 21 597€
Coût estimé : 21 597€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 2672€/mois
Loyer annuel estimé : 32063€/an
Fourchette totale : 2093€ - 3410€/mois
Fourchette annuelle : 25121€ - 40922€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 057€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 556,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :90,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 646,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 893,75€
Coût de l'assurance :27 119,85€
Taxe foncière : 3 206,25€/an
Soit par mois : 267,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 671,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 914,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :757,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mobilier un peu daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol adapté dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photo - moquette usée dans une chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photo - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Revêtement sol: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jonzac. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 063 €/an
Calcul : 2 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 057 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 085 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 057 €
Revenus locatifs : +32 063 €
Charges déductibles : -42 057 €
Résultat foncier Année 1 : -9 995 €(Déficit de 9 995 €)
Imputable sur revenu global : 9 995 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 557 €/an
Revenus locatifs : +32 063 €
Charges déductibles : -14 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 505 €/an
Prix d'achat du bien : 269 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 474 €(65% de 269 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 381 €/an
Calcul : 175 474 € × 3,636% = 6 381 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 063 €42 068 €10 276 €-10 005 €10 005 €--
232 704 €14 289 €9 998 €18 414 €---
333 358 €14 002 €9 711 €19 356 €---
434 025 €13 706 €9 414 €20 319 €---
534 705 €13 399 €9 108 €21 306 €---
635 400 €13 082 €8 791 €22 317 €---
736 108 €12 755 €8 464 €23 352 €---
836 830 €12 417 €8 126 €24 413 €---
937 566 €12 068 €7 777 €25 498 €---
1038 318 €11 707 €7 416 €26 610 €---
1139 084 €11 335 €7 044 €27 749 €---
1239 866 €10 950 €6 659 €28 916 €---
1340 663 €10 552 €6 261 €30 111 €---
1441 476 €10 141 €5 850 €31 335 €---
1542 306 €9 716 €5 425 €32 589 €---
1643 152 €9 278 €4 987 €33 874 €---
1744 015 €8 825 €4 534 €35 190 €---
1844 895 €8 357 €4 066 €36 539 €---
1945 793 €7 873 €3 582 €37 920 €---
2046 709 €7 374 €3 083 €39 335 €---
2147 643 €6 858 €2 567 €40 786 €---
2248 596 €6 324 €2 033 €42 272 €---
2349 568 €5 774 €1 483 €43 794 €---
2450 559 €5 205 €914 €45 355 €---
2551 571 €4 617 €326 €46 954 €---
TOTAL1 026 972 €282 670 €147 894 €744 302 €10 005 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 002 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 744 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 733 €-3 002 €+9 735 €
2+6 733 €+5 524 €+1 209 €
3+6 733 €+5 807 €+926 €
4+6 733 €+6 096 €+637 €
5+6 733 €+6 392 €+341 €
6+6 733 €+6 695 €+38 €
7+6 733 €+7 006 €-273 €
8+6 733 €+7 324 €-591 €
9+6 733 €+7 650 €-917 €
10+6 733 €+7 983 €-1 250 €
11+6 733 €+8 325 €-1 592 €
12+6 733 €+8 675 €-1 942 €
13+6 733 €+9 033 €-2 300 €
14+6 733 €+9 401 €-2 668 €
15+6 733 €+9 777 €-3 044 €
16+6 733 €+10 162 €-3 429 €
17+6 733 €+10 557 €-3 824 €
18+6 733 €+10 962 €-4 229 €
19+6 733 €+11 376 €-4 643 €
20+6 733 €+11 801 €-5 068 €
21+6 733 €+12 236 €-5 503 €
22+6 733 €+12 681 €-5 948 €
23+6 733 €+13 138 €-6 405 €
24+6 733 €+13 606 €-6 873 €
25+6 733 €+14 086 €-7 353 €
Total+168 325 €+223 291 €+-54 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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