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maison vente 7 pieces luynes 298m2

Bien expiré
VilleLuynes (37)
Surface298m²
Coût Total413 420€
Loyer Annuel38 351€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+687€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 361 500 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 1 213,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 298 m² idéalement située, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Composée de 7 pièces principales, avec terrasse et cave, cette ancienne agence bancaire avec partie habitation peut convenir à une grande famille ou à un investisseur souhaitant créer jusqu'à trois logements. Proche de toutes les commodités, elle dispose de multiples espaces à exploiter selon vos projets.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE B indice 95 et classe CLIMAT A indice 3. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Fabienne Moyrand mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 807885991, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Luynes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37230
Total : 413 420€
Prix d'acquisition : 361 500€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 384 500€
Frais de notaire : 28 920€
Coût estimé : 28 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 3196€/mois
Loyer annuel estimé : 38351€/an
Fourchette totale : 2586€ - 3949€/mois
Fourchette annuelle : 31038€ - 47388€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 443,1 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :728 042 €
Prix d'achat :361 500 €
Décote à l'achat :-366 542€ (-50.3%)
Marge achat-revente :314 622€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :413 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 065,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :124,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 189,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 153,85€
Coût de l'assurance :37 207,80€
Taxe foncière : 3 835,10€/an
Soit par mois : 319,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 195,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 508,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :687,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs avec quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture 3 chambres (environ 90 m²): 10€/m² × 90 = 900€
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture salon (environ 20 m²): 20€/m² × 20 = 400€
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luynes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 351 €/an
Calcul : 3 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 413 420 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 488 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 530 €
Revenus locatifs : +38 351 €
Charges déductibles : -42 530 €
Résultat foncier Année 1 : -4 179 €(Déficit de 4 179 €)
Imputable sur revenu global : 4 179 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 530 €/an
Revenus locatifs : +38 351 €
Charges déductibles : -19 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 821 €/an
Prix d'achat du bien : 361 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 975 €(65% de 361 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 545 €/an
Calcul : 234 975 € × 3,636% = 8 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 351 €42 543 €14 220 €-4 192 €4 192 €--
239 118 €19 169 €13 846 €19 949 €---
339 900 €18 783 €13 459 €21 118 €---
440 698 €18 382 €13 059 €22 316 €---
541 512 €17 968 €12 644 €23 545 €---
642 343 €17 539 €12 215 €24 804 €---
743 189 €17 094 €11 771 €26 095 €---
844 053 €16 634 €11 311 €27 419 €---
944 934 €16 158 €10 834 €28 777 €---
1045 833 €15 664 €10 341 €30 169 €---
1146 750 €15 154 €9 830 €31 596 €---
1247 685 €14 625 €9 302 €33 060 €---
1348 638 €14 078 €8 754 €34 561 €---
1449 611 €13 511 €8 187 €36 100 €---
1550 603 €12 924 €7 601 €37 679 €---
1651 615 €12 316 €6 993 €39 299 €---
1752 648 €11 687 €6 364 €40 960 €---
1853 701 €11 036 €5 713 €42 665 €---
1954 775 €10 362 €5 038 €44 413 €---
2055 870 €9 663 €4 340 €46 207 €---
2156 988 €8 941 €3 617 €48 047 €---
2258 127 €8 192 €2 869 €49 935 €---
2359 290 €7 417 €2 094 €51 873 €---
2460 476 €6 615 €1 292 €53 861 €---
2561 685 €5 784 €461 €55 901 €---
TOTAL1 228 393 €362 239 €206 154 €866 154 €4 192 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 258 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 866 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 054 €-1 258 €+9 312 €
2+8 054 €+5 985 €+2 069 €
3+8 054 €+6 335 €+1 719 €
4+8 054 €+6 695 €+1 359 €
5+8 054 €+7 063 €+991 €
6+8 054 €+7 441 €+613 €
7+8 054 €+7 829 €+225 €
8+8 054 €+8 226 €-172 €
9+8 054 €+8 633 €-579 €
10+8 054 €+9 051 €-997 €
11+8 054 €+9 479 €-1 425 €
12+8 054 €+9 918 €-1 864 €
13+8 054 €+10 368 €-2 314 €
14+8 054 €+10 830 €-2 776 €
15+8 054 €+11 304 €-3 250 €
16+8 054 €+11 790 €-3 736 €
17+8 054 €+12 288 €-4 234 €
18+8 054 €+12 799 €-4 745 €
19+8 054 €+13 324 €-5 270 €
20+8 054 €+13 862 €-5 808 €
21+8 054 €+14 414 €-6 360 €
22+8 054 €+14 981 €-6 927 €
23+8 054 €+15 562 €-7 508 €
24+8 054 €+16 158 €-8 104 €
25+8 054 €+16 770 €-8 716 €
Total+201 350 €+259 846 €+-58 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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