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maison vente 7 pieces luynes 298m2

VilleLuynes (37)
Surface298
Coût Total413 420
Loyer Annuel38 351
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+687
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 361 500 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 1 213,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 298 m² idéalement située, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Composée de 7 pièces principales, avec terrasse et cave, cette ancienne agence bancaire avec partie habitation peut convenir à une grande famille ou à un investisseur souhaitant créer jusqu'à trois logements. Proche de toutes les commodités, elle dispose de multiples espaces à exploiter selon vos projets.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE B indice 95 et classe CLIMAT A indice 3. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Fabienne Moyrand mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 807885991, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Luynes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37230
Total : 413 420
Prix d'acquisition : 361 500
Travaux : 23 000
Valeur du bien : 384 500
Frais de notaire : 28 920
Coût estimé : 28 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 3196€/mois
Loyer annuel estimé : 38351€/an
Fourchette totale : 2586€ - 3949€/mois
Fourchette annuelle : 31038€ - 47388€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 443,1 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :728 042
Prix d'achat :361 500
Décote à l'achat :-366 542 (-50.3%)
Marge achat-revente :314 622€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :413 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 065,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :124,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 189,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 153,85
Coût de l'assurance :37 207,80
Taxe foncière : 3 835,10€/an
Soit par mois : 319,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 195,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 508,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :687,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs avec quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture 3 chambres (environ 90 m²): 10€/m² × 90 = 900€
  • Salon - Peinture:400
    Peinture salon (environ 20 m²): 20€/m² × 20 = 400€
  • Électricité générale:800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:4 000
    Mise aux normes plomberie: toute la maison: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luynes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 351 €/an
Calcul : 3 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 413 420 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 488 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 530
Revenus locatifs : +38 351
Charges déductibles : -42 530
Résultat foncier Année 1 : -4 179(Déficit de 4 179 €)
Imputable sur revenu global : 4 179
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 530 €/an
Revenus locatifs : +38 351
Charges déductibles : -19 530
Résultat foncier Années 2+ : 18 821 €/an
Prix d'achat du bien : 361 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 975(65% de 361 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 545 €/an
Calcul : 234 975 € × 3,636% = 8 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 35142 54314 220-4 1924 192 €--
239 11819 16913 84619 949---
339 90018 78313 45921 118---
440 69818 38213 05922 316---
541 51217 96812 64423 545---
642 34317 53912 21524 804---
743 18917 09411 77126 095---
844 05316 63411 31127 419---
944 93416 15810 83428 777---
1045 83315 66410 34130 169---
1146 75015 1549 83031 596---
1247 68514 6259 30233 060---
1348 63814 0788 75434 561---
1449 61113 5118 18736 100---
1550 60312 9247 60137 679---
1651 61512 3166 99339 299---
1752 64811 6876 36440 960---
1853 70111 0365 71342 665---
1954 77510 3625 03844 413---
2055 8709 6634 34046 207---
2156 9888 9413 61748 047---
2258 1278 1922 86949 935---
2359 2907 4172 09451 873---
2460 4766 6151 29253 861---
2561 6855 78446155 901---
TOTAL1 228 393362 239206 154866 1544 192Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 258
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 866 154
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 054-1 258+9 312
2+8 054+5 985+2 069
3+8 054+6 335+1 719
4+8 054+6 695+1 359
5+8 054+7 063+991
6+8 054+7 441+613
7+8 054+7 829+225
8+8 054+8 226-172
9+8 054+8 633-579
10+8 054+9 051-997
11+8 054+9 479-1 425
12+8 054+9 918-1 864
13+8 054+10 368-2 314
14+8 054+10 830-2 776
15+8 054+11 304-3 250
16+8 054+11 790-3 736
17+8 054+12 288-4 234
18+8 054+12 799-4 745
19+8 054+13 324-5 270
20+8 054+13 862-5 808
21+8 054+14 414-6 360
22+8 054+14 981-6 927
23+8 054+15 562-7 508
24+8 054+16 158-8 104
25+8 054+16 770-8 716
Total+201 350+259 846+-58 496
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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