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Maison 158 m² à Bitry

Bien expiré
VilleBitry (58)
Surface158m²
Coût Total150 180€
Loyer Annuel13 751€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 797,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 158 m², 7 pièces, 1575 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Bitry (58), maison de belle superficie, de plus de 150m², habitable sans travaux avec note énergétique en D, isolation des murs combles et vitrages. Système de chauffage Pompe à chaleur Air/eau relayée par système gaz en cas de grands froids. Grand et beau séjour de + de 30 m² refait avec insert et tubage récents. Une chambre, salle d'eau et Wc de plain-pieds. A l'étage 3 belles chambres et une salle d'eau avec Wc. Fosse toutes eaux. Terrain de 1570 m². Reste à rafraichir la chambre du rez-de-chaussée, le bureau et la salle d'eau ainsi que la peinture du palier à l'étage. Des hangars sur le terrain qui domine la campagne environnante. Pas de difficultés pour y garer un ou deux camping-cars.

Ville : Bitry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58310
Coordonnées : 47.506907, 3.093379
Total : 150 180€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 14 100€
Valeur du bien : 140 100€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13751€/an
Fourchette totale : 916€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 10993€ - 17201€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,83 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :129 058 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-3 058€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-21 122€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 795,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 887,97€
Coût de l'assurance :13 516,20€
Taxe foncière : 1 375,09€/an
Soit par mois : 114,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 145,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre du rez-de-chaussée
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle d'eau (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle d'eau (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification de l'électroménager)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle d'eau: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bitry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 751 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 180 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 176 €
Revenus locatifs : +13 751 €
Charges déductibles : -21 176 €
Résultat foncier Année 1 : -7 425 €(Déficit de 7 425 €)
Imputable sur revenu global : 7 425 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 076 €/an
Revenus locatifs : +13 751 €
Charges déductibles : -7 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 675 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 751 €21 181 €5 165 €-7 430 €7 430 €--
214 026 €6 945 €5 030 €7 080 €---
314 306 €6 805 €4 889 €7 501 €---
414 593 €6 660 €4 744 €7 933 €---
514 884 €6 509 €4 593 €8 375 €---
615 182 €6 353 €4 437 €8 829 €---
715 486 €6 192 €4 276 €9 294 €---
815 795 €6 024 €4 109 €9 771 €---
916 111 €5 851 €3 936 €10 260 €---
1016 434 €5 672 €3 756 €10 761 €---
1116 762 €5 487 €3 571 €11 276 €---
1217 098 €5 295 €3 379 €11 803 €---
1317 439 €5 096 €3 180 €12 344 €---
1417 788 €4 890 €2 974 €12 898 €---
1518 144 €4 677 €2 761 €13 467 €---
1618 507 €4 456 €2 540 €14 051 €---
1718 877 €4 228 €2 312 €14 650 €---
1819 255 €3 991 €2 075 €15 264 €---
1919 640 €3 746 €1 830 €15 894 €---
2020 033 €3 492 €1 577 €16 540 €---
2120 433 €3 230 €1 314 €17 203 €---
2220 842 €2 958 €1 042 €17 884 €---
2321 259 €2 676 €761 €18 582 €---
2421 684 €2 385 €469 €19 299 €---
2522 118 €2 083 €167 €20 034 €---
TOTAL440 446 €136 881 €74 888 €303 565 €7 430 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 229 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 888 €-2 229 €+5 117 €
2+2 888 €+2 124 €+764 €
3+2 888 €+2 250 €+638 €
4+2 888 €+2 380 €+508 €
5+2 888 €+2 513 €+375 €
6+2 888 €+2 649 €+239 €
7+2 888 €+2 788 €+100 €
8+2 888 €+2 931 €-43 €
9+2 888 €+3 078 €-190 €
10+2 888 €+3 228 €-340 €
11+2 888 €+3 383 €-495 €
12+2 888 €+3 541 €-653 €
13+2 888 €+3 703 €-815 €
14+2 888 €+3 870 €-982 €
15+2 888 €+4 040 €-1 152 €
16+2 888 €+4 215 €-1 327 €
17+2 888 €+4 395 €-1 507 €
18+2 888 €+4 579 €-1 691 €
19+2 888 €+4 768 €-1 880 €
20+2 888 €+4 962 €-2 074 €
21+2 888 €+5 161 €-2 273 €
22+2 888 €+5 365 €-2 477 €
23+2 888 €+5 575 €-2 687 €
24+2 888 €+5 790 €-2 902 €
25+2 888 €+6 010 €-3 122 €
Total+72 200 €+91 069 €+-18 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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