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Maison 158 m² à Bitry

VilleBitry (58)
Surface158
Coût Total150 180
Loyer Annuel13 751
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 797,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 158 m², 7 pièces, 1575 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Bitry (58), maison de belle superficie, de plus de 150m², habitable sans travaux avec note énergétique en D, isolation des murs combles et vitrages. Système de chauffage Pompe à chaleur Air/eau relayée par système gaz en cas de grands froids. Grand et beau séjour de + de 30 m² refait avec insert et tubage récents. Une chambre, salle d'eau et Wc de plain-pieds. A l'étage 3 belles chambres et une salle d'eau avec Wc. Fosse toutes eaux. Terrain de 1570 m². Reste à rafraichir la chambre du rez-de-chaussée, le bureau et la salle d'eau ainsi que la peinture du palier à l'étage. Des hangars sur le terrain qui domine la campagne environnante. Pas de difficultés pour y garer un ou deux camping-cars.

Ville : Bitry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58310
Coordonnées : 47.506907, 3.093379
Total : 150 180
Prix d'acquisition : 126 000
Travaux : 14 100
Valeur du bien : 140 100
Frais de notaire : 10 080
Coût estimé : 10 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13751€/an
Fourchette totale : 916€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 10993€ - 17201€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,83 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :129 058
Prix d'achat :126 000
Décote à l'achat :-3 058 (-2.4%)
Marge achat-revente :-21 122€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 795,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 887,97
Coût de l'assurance :13 516,20
Taxe foncière : 1 375,09€/an
Soit par mois : 114,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 145,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre du rez-de-chaussée
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle d'eau (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle d'eau (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification de l'électroménager)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle d'eau: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bitry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 751 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 180 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 176
Revenus locatifs : +13 751
Charges déductibles : -21 176
Résultat foncier Année 1 : -7 425(Déficit de 7 425 €)
Imputable sur revenu global : 7 425
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 076 €/an
Revenus locatifs : +13 751
Charges déductibles : -7 076
Résultat foncier Années 2+ : 6 675 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 75121 1815 165-7 4307 430 €--
214 0266 9455 0307 080---
314 3066 8054 8897 501---
414 5936 6604 7447 933---
514 8846 5094 5938 375---
615 1826 3534 4378 829---
715 4866 1924 2769 294---
815 7956 0244 1099 771---
916 1115 8513 93610 260---
1016 4345 6723 75610 761---
1116 7625 4873 57111 276---
1217 0985 2953 37911 803---
1317 4395 0963 18012 344---
1417 7884 8902 97412 898---
1518 1444 6772 76113 467---
1618 5074 4562 54014 051---
1718 8774 2282 31214 650---
1819 2553 9912 07515 264---
1919 6403 7461 83015 894---
2020 0333 4921 57716 540---
2120 4333 2301 31417 203---
2220 8422 9581 04217 884---
2321 2592 67676118 582---
2421 6842 38546919 299---
2522 1182 08316720 034---
TOTAL440 446136 88174 888303 5657 430Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 229
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 565
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 888-2 229+5 117
2+2 888+2 124+764
3+2 888+2 250+638
4+2 888+2 380+508
5+2 888+2 513+375
6+2 888+2 649+239
7+2 888+2 788+100
8+2 888+2 931-43
9+2 888+3 078-190
10+2 888+3 228-340
11+2 888+3 383-495
12+2 888+3 541-653
13+2 888+3 703-815
14+2 888+3 870-982
15+2 888+4 040-1 152
16+2 888+4 215-1 327
17+2 888+4 395-1 507
18+2 888+4 579-1 691
19+2 888+4 768-1 880
20+2 888+4 962-2 074
21+2 888+5 161-2 273
22+2 888+5 365-2 477
23+2 888+5 575-2 687
24+2 888+5 790-2 902
25+2 888+6 010-3 122
Total+72 200+91 069+-18 869
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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