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Appartement 2 pièces 44 m²

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface44m²
Coût Total49 200€
Loyer Annuel6 100€
Rentabilité12.40%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m²

Nouveau en exclusivité centre ville de Nevers un appartement de type 2 au 2éme étage comprenant grand séjour/cuisine, une chambre, sdb/wc. Cave. Chauffage individuel électrique. A voir rapidement Faibles charges de copropriété.

Surface : 44 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2026

Consommation énergie primaire : 293 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 293 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.991577, 3.158390
Total : 49 200€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 46 000€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6100€/an
Fourchette totale : 397€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4759€ - 7818€/an
Rentabilité brute :12.40%
Fourchette de rentabilité :9.67% - 15.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 107,14 €/m²
Basé sur :397 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 714 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-8 714€ (-17.9%)
Marge achat-revente :-486€ (-1.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :49 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :243,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :14,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 258,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 902,81€
Coût de l'assurance :4 305,00€
Taxe foncière : 609,98€/an
Soit par mois : 50,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 308,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :199,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 100 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 49 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 172 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 434 €
Revenus locatifs : +6 100 €
Charges déductibles : -8 434 €
Résultat foncier Année 1 : -2 334 €(Déficit de 2 334 €)
Imputable sur revenu global : 2 334 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 434 €/an
Revenus locatifs : +6 100 €
Charges déductibles : -2 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 666 €/an
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 100 €8 435 €1 653 €-2 335 €2 335 €--
26 222 €2 391 €1 609 €3 830 €---
36 346 €2 346 €1 564 €4 000 €---
46 473 €2 299 €1 517 €4 174 €---
56 603 €2 250 €1 468 €4 352 €---
66 735 €2 200 €1 418 €4 535 €---
76 869 €2 148 €1 366 €4 721 €---
87 007 €2 094 €1 312 €4 912 €---
97 147 €2 039 €1 256 €5 108 €---
107 290 €1 981 €1 199 €5 309 €---
117 436 €1 921 €1 139 €5 514 €---
127 584 €1 860 €1 078 €5 725 €---
137 736 €1 796 €1 014 €5 940 €---
147 891 €1 730 €948 €6 161 €---
158 049 €1 662 €880 €6 387 €---
168 210 €1 591 €809 €6 618 €---
178 374 €1 518 €736 €6 856 €---
188 541 €1 443 €660 €7 099 €---
198 712 €1 364 €582 €7 348 €---
208 886 €1 284 €501 €7 603 €---
219 064 €1 200 €418 €7 864 €---
229 245 €1 113 €331 €8 132 €---
239 430 €1 024 €242 €8 406 €---
249 619 €931 €149 €8 688 €---
259 811 €835 €53 €8 976 €---
TOTAL195 379 €49 457 €23 903 €145 921 €2 335 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 701 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281 €-701 €+1 982 €
2+1 281 €+1 149 €+132 €
3+1 281 €+1 200 €+81 €
4+1 281 €+1 252 €+29 €
5+1 281 €+1 306 €-25 €
6+1 281 €+1 360 €-79 €
7+1 281 €+1 416 €-135 €
8+1 281 €+1 474 €-193 €
9+1 281 €+1 532 €-251 €
10+1 281 €+1 593 €-312 €
11+1 281 €+1 654 €-373 €
12+1 281 €+1 717 €-436 €
13+1 281 €+1 782 €-501 €
14+1 281 €+1 848 €-567 €
15+1 281 €+1 916 €-635 €
16+1 281 €+1 985 €-704 €
17+1 281 €+2 057 €-776 €
18+1 281 €+2 130 €-849 €
19+1 281 €+2 204 €-923 €
20+1 281 €+2 281 €-1 000 €
21+1 281 €+2 359 €-1 078 €
22+1 281 €+2 440 €-1 159 €
23+1 281 €+2 522 €-1 241 €
24+1 281 €+2 606 €-1 325 €
25+1 281 €+2 693 €-1 412 €
Total+32 025 €+43 776 €+-11 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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