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Appartement 2 chambre(s) à vendre

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface104m²
Coût Total144 600€
Loyer Annuel8 917€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 745,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Appartement 2 chambre(s) à vendre - 77 500 €

Exceptionnel T3 de 104,77 m² – Beaux Volumes et Luminosité (1er Étage) Les surfaces généreuses se répartissent comme suit :

Un magnifique baigné de lumière, et une grande Espace nuit : Chambre 1 : 15,55 m² Annexes et commodités :

Deux WC séparés (1,46 m² et 1,28 m²). Un dégagement (4,21 m²).Points Clés :

104,77 m² 0,88 m² 1er étage annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire  Contact : julien.paris@remax.fr

Prix -- € honoraires exclus. Honoraires de -- TTC à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . - https://www.remax.fr/immotion

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.451158, 5.590591
Total : 144 600€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 60 900€
Valeur du bien : 138 400€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8917€/an
Fourchette totale : 603€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 7237€ - 10988€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :952,38 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 048 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :-21 548€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-45 552€ (-46.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :42,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 482,26€
Coût de l'assurance :12 652,50€
Taxe foncière : 891,73€/an
Soit par mois : 74,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 900 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 400€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000€
    Cuisine complète: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€ = 1 200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€ = 1 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 917 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 166 €
Revenus locatifs : +8 917 €
Charges déductibles : -67 166 €
Résultat foncier Année 1 : -58 249 €(Déficit de 58 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 266 €/an
Revenus locatifs : +8 917 €
Charges déductibles : -6 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36848.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 917 €67 171 €4 873 €-58 253 €21 400 €36 853 €36 853 €
29 096 €6 142 €4 744 €2 954 €--33 899 €
39 278 €6 008 €4 610 €3 270 €--30 630 €
49 463 €5 870 €4 472 €3 594 €--27 036 €
59 652 €5 726 €4 329 €3 926 €--23 110 €
69 845 €5 578 €4 181 €4 267 €--18 843 €
710 042 €5 425 €4 027 €4 617 €--14 226 €
810 243 €5 267 €3 869 €4 976 €--9 250 €
910 448 €5 103 €3 705 €5 345 €--3 904 €
1010 657 €4 933 €3 535 €5 724 €---
1110 870 €4 757 €3 360 €6 113 €---
1211 087 €4 576 €3 178 €6 512 €---
1311 309 €4 388 €2 990 €6 921 €---
1411 535 €4 193 €2 796 €7 342 €---
1511 766 €3 992 €2 594 €7 774 €---
1612 001 €3 784 €2 386 €8 217 €---
1712 241 €3 569 €2 171 €8 673 €---
1812 486 €3 346 €1 948 €9 140 €---
1912 736 €3 115 €1 718 €9 621 €---
2012 991 €2 877 €1 479 €10 114 €---
2113 251 €2 630 €1 232 €10 620 €---
2213 516 €2 375 €977 €11 141 €---
2313 786 €2 111 €713 €11 675 €---
2414 062 €1 837 €440 €12 224 €---
2514 343 €1 555 €157 €12 788 €---
TOTAL285 622 €166 328 €70 482 €119 295 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 873 €-6 420 €+8 293 €
2+1 873 €0 €+1 873 €
3+1 873 €0 €+1 873 €
4+1 873 €0 €+1 873 €
5+1 873 €0 €+1 873 €
6+1 873 €0 €+1 873 €
7+1 873 €0 €+1 873 €
8+1 873 €0 €+1 873 €
9+1 873 €0 €+1 873 €
10+1 873 €+546 €+1 327 €
11+1 873 €+1 834 €+39 €
12+1 873 €+1 954 €-81 €
13+1 873 €+2 076 €-203 €
14+1 873 €+2 203 €-330 €
15+1 873 €+2 332 €-459 €
16+1 873 €+2 465 €-592 €
17+1 873 €+2 602 €-729 €
18+1 873 €+2 742 €-869 €
19+1 873 €+2 886 €-1 013 €
20+1 873 €+3 034 €-1 161 €
21+1 873 €+3 186 €-1 313 €
22+1 873 €+3 342 €-1 469 €
23+1 873 €+3 503 €-1 630 €
24+1 873 €+3 667 €-1 794 €
25+1 873 €+3 836 €-1 963 €
Total+46 825 €+35 788 €+11 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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