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Grand T2 vendu libre d'occupation, avec balcon parking dernier étage

Bien expiré
VilleHarnes (62)
Surface46m²
Coût Total89 250€
Loyer Annuel7 368€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 554,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé Résidence Arc en Ciel à Harnes, au dernier étage d'une résidence récente sécurisée, beau T2 offrant hall d'entrée avec dressing, une grande pièce de vie carrelée lumineuse, coin cuisine avec arrière cuisine. Salle de bains et wc séparés. Grande chambre agréable avec dressing. Grand balcon sans vis à vis. Place de parking sécurisée et privative. Charges annuelles de copropriété avec eau froide 1050e Taxe foncière 900e

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Ville : Harnes
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62440
Coordonnées : 50.453390, 2.891770
Total : 89 250€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 12 030€
Valeur du bien : 83 530€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.35€/m²/mois
Fourchette : 11.22€ - 15.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7368€/an
Fourchette totale : 516€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 6194€ - 8766€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 460,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 370,40€
Coût de l'assurance :7 586,25€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 87,50€/mois
Soit par an : 1 050,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 614,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et d'électricité si nécessaire, et peinture des murs
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre bien entretenue mais rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 030 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:680€
    Plomberie cuisine: 1 cuisine complète (6 m²) × 400€ = 2400€, Électricité cuisine: 1 cuisine complète (6 m²) × 800€ = 800€, Peinture murs cuisine: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture murs salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Harnes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 368 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 250 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 155 €
Revenus locatifs : +7 368 €
Charges déductibles : -17 155 €
Résultat foncier Année 1 : -9 787 €(Déficit de 9 787 €)
Imputable sur revenu global : 9 787 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 125 €/an
Revenus locatifs : +7 368 €
Charges déductibles : -5 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 243 €/an
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 368 €17 158 €2 875 €-9 790 €9 790 €--
27 516 €5 050 €2 797 €2 465 €---
37 666 €4 970 €2 717 €2 696 €---
47 819 €4 887 €2 634 €2 932 €---
57 976 €4 801 €2 548 €3 175 €---
68 135 €4 713 €2 459 €3 423 €---
78 298 €4 621 €2 368 €3 677 €---
88 464 €4 527 €2 273 €3 937 €---
98 633 €4 429 €2 175 €4 204 €---
108 806 €4 328 €2 075 €4 478 €---
118 982 €4 224 €1 970 €4 758 €---
129 162 €4 116 €1 863 €5 046 €---
139 345 €4 005 €1 751 €5 340 €---
149 532 €3 890 €1 636 €5 642 €---
159 722 €3 771 €1 518 €5 951 €---
169 917 €3 648 €1 395 €6 269 €---
1710 115 €3 522 €1 268 €6 594 €---
1810 318 €3 391 €1 137 €6 927 €---
1910 524 €3 255 €1 002 €7 268 €---
2010 734 €3 116 €862 €7 619 €---
2110 949 €2 971 €718 €7 978 €---
2211 168 €2 822 €569 €8 346 €---
2311 391 €2 668 €415 €8 723 €---
2411 619 €2 509 €256 €9 110 €---
2511 852 €2 345 €91 €9 507 €---
TOTAL236 013 €109 737 €41 370 €126 276 €9 790 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 937 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 276 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 547 €-2 937 €+4 484 €
2+1 547 €+740 €+807 €
3+1 547 €+809 €+738 €
4+1 547 €+880 €+667 €
5+1 547 €+952 €+595 €
6+1 547 €+1 027 €+520 €
7+1 547 €+1 103 €+444 €
8+1 547 €+1 181 €+366 €
9+1 547 €+1 261 €+286 €
10+1 547 €+1 343 €+204 €
11+1 547 €+1 428 €+119 €
12+1 547 €+1 514 €+33 €
13+1 547 €+1 602 €-55 €
14+1 547 €+1 693 €-146 €
15+1 547 €+1 785 €-238 €
16+1 547 €+1 881 €-334 €
17+1 547 €+1 978 €-431 €
18+1 547 €+2 078 €-531 €
19+1 547 €+2 181 €-634 €
20+1 547 €+2 286 €-739 €
21+1 547 €+2 393 €-846 €
22+1 547 €+2 504 €-957 €
23+1 547 €+2 617 €-1 070 €
24+1 547 €+2 733 €-1 186 €
25+1 547 €+2 852 €-1 305 €
Total+38 675 €+37 883 €+792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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