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Maison à vendre

VilleSaint-Pol-de-Léon (29)
Surface175m²
Coût Total263 262€
Loyer Annuel18 917€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 900 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 908 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Située en plein centre-ville de Saint-Pol-de-Léon, cette grande maison d'environ 175 m² habitables offre un beau potentiel et de multiples possibilités d'aménagement.

Au rez-de-chaussée, l'entrée dessert deux pièces ainsi qu'un très grand garage de 240 m², idéal pour un artisan, du stockage ou la création de boxes.

À l'étage, un palier distribue un espace cuisine, un salon, une salle à manger ainsi qu'une salle de bains.

Au deuxième étage, un palier dessert cinq chambres.

Rénovation à prévoir. Visite virtuelle disponible. Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 158 900 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 150 000 euros Honoraires charge acquéreur : 8 900 euros soit 5,93 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Guénaël DAVID - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BREST sous le numéro 441658754

Ville : Saint-Pol-de-Léon
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29250
Coordonnées : 48.669001, -3.990697
Total : 263 262€
Prix d'acquisition : 158 900€
Travaux : 91 650€
Valeur du bien : 250 550€
Frais de notaire : 12 712€
Coût estimé : 12 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1576€/mois
Loyer annuel estimé : 18917€/an
Fourchette totale : 1220€ - 2038€/mois
Fourchette annuelle : 14634€ - 24452€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 982,78 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :346 987 €
Prix d'achat :158 900 €
Décote à l'achat :-188 087€ (-54.2%)
Marge achat-revente :83 725€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 262€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :105,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 427,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 395,35€
Coût de l'assurance :31 591,44€
Taxe foncière : 1 891,65€/an
Soit par mois : 157,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 576,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 585,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement de la moquette
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 650 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:26 250€
    Isolation combles: 175 m² × 150€/m² = 26250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Pol-de-Léon). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 64 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 917 €/an
Calcul : 1 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 262 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 264 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 982 €
Revenus locatifs : +18 917 €
Charges déductibles : -103 982 €
Résultat foncier Année 1 : -85 066 €(Déficit de 85 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 332 €/an
Revenus locatifs : +18 917 €
Charges déductibles : -12 332 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63665.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 285 €(65% de 158 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 756 €/an
Calcul : 103 285 € × 3,636% = 3 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 917 €103 991 €9 186 €-85 075 €21 400 €63 675 €63 675 €
219 295 €12 101 €8 946 €7 193 €--56 481 €
319 681 €11 853 €8 698 €7 828 €--48 653 €
420 074 €11 596 €8 441 €8 478 €--40 175 €
520 476 €11 330 €8 174 €9 146 €--31 029 €
620 885 €11 054 €7 898 €9 832 €--21 197 €
721 303 €10 768 €7 612 €10 535 €--10 661 €
821 729 €10 472 €7 316 €11 258 €---
922 164 €10 165 €7 010 €11 999 €---
1022 607 €9 847 €6 692 €12 760 €---
1123 059 €9 518 €6 363 €13 541 €---
1223 520 €9 177 €6 022 €14 343 €---
1323 991 €8 824 €5 668 €15 167 €---
1424 471 €8 458 €5 303 €16 013 €---
1524 960 €8 079 €4 924 €16 881 €---
1625 459 €7 686 €4 531 €17 773 €---
1725 968 €7 280 €4 124 €18 689 €---
1826 488 €6 858 €3 703 €19 629 €---
1927 017 €6 422 €3 267 €20 595 €---
2027 558 €5 970 €2 815 €21 588 €---
2128 109 €5 502 €2 346 €22 607 €---
2228 671 €5 017 €1 861 €23 655 €---
2329 245 €4 514 €1 359 €24 730 €---
2429 829 €3 994 €838 €25 836 €---
2530 426 €3 455 €299 €26 972 €---
TOTAL605 903 €303 928 €133 395 €301 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 972 €-6 420 €+10 392 €
2+3 972 €0 €+3 972 €
3+3 972 €0 €+3 972 €
4+3 972 €0 €+3 972 €
5+3 972 €0 €+3 972 €
6+3 972 €0 €+3 972 €
7+3 972 €0 €+3 972 €
8+3 972 €+179 €+3 793 €
9+3 972 €+3 600 €+372 €
10+3 972 €+3 828 €+144 €
11+3 972 €+4 062 €-90 €
12+3 972 €+4 303 €-331 €
13+3 972 €+4 550 €-578 €
14+3 972 €+4 804 €-832 €
15+3 972 €+5 064 €-1 092 €
16+3 972 €+5 332 €-1 360 €
17+3 972 €+5 607 €-1 635 €
18+3 972 €+5 889 €-1 917 €
19+3 972 €+6 179 €-2 207 €
20+3 972 €+6 476 €-2 504 €
21+3 972 €+6 782 €-2 810 €
22+3 972 €+7 096 €-3 124 €
23+3 972 €+7 419 €-3 447 €
24+3 972 €+7 751 €-3 779 €
25+3 972 €+8 091 €-4 119 €
Total+99 300 €+90 592 €+8 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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