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Maison à vendre

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface80m²
Coût Total147 192€
Loyer Annuel9 203€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 400 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 967,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Cheminée, Exposition est

A VENDRE, SAINT-BRIEUC, QUARTIER HISTORIQUE, maison à colombages du 16ème siècle, à rénover entièrement, comprenant au rez-de-chaussée: ancien local, dégagement, wc avec lave-mains et pièce aveugle (poss buanderie ou cave) ; au 1er étage: palier, pièce de 28m² exposée Est avec cheminée; au 2ème: Pièce mansardée de 28 m² au sol, TRAVAUX A PREVOIR, CHARME, PROCHE COMMERCES, DPE VIERGE.. (7.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.513889, -2.761576
Total : 147 192€
Prix d'acquisition : 77 400€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 6 192€
Coût estimé : 6 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9203€/an
Fourchette totale : 603€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7238€ - 11701€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 040,82 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 266 €
Prix d'achat :77 400 €
Décote à l'achat :-85 866€ (-52.6%)
Marge achat-revente :16 074€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 163,27€
Coût de l'assurance :12 879,30€
Taxe foncière : 920,29€/an
Soit par mois : 76,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 1.3/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(795 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:6 000€
    Rénovation salon: 1 salon (28 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 203 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 192 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 830 €
Revenus locatifs : +9 203 €
Charges déductibles : -69 830 €
Résultat foncier Année 1 : -60 627 €(Déficit de 60 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 230 €/an
Revenus locatifs : +9 203 €
Charges déductibles : -6 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39227.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 310 €(65% de 77 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 829 €/an
Calcul : 50 310 € × 3,636% = 1 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 203 €69 835 €4 799 €-60 632 €21 400 €39 232 €39 232 €
29 387 €6 106 €4 670 €3 281 €--35 951 €
39 575 €5 972 €4 537 €3 602 €--32 348 €
49 766 €5 834 €4 399 €3 932 €--28 416 €
59 962 €5 692 €4 256 €4 270 €--24 146 €
610 161 €5 544 €4 109 €4 616 €--19 530 €
710 364 €5 392 €3 957 €4 972 €--14 558 €
810 571 €5 235 €3 799 €5 337 €--9 221 €
910 783 €5 072 €3 637 €5 711 €--3 511 €
1010 998 €4 904 €3 468 €6 094 €---
1111 218 €4 730 €3 295 €6 488 €---
1211 443 €4 551 €3 115 €6 892 €---
1311 672 €4 365 €2 930 €7 307 €---
1411 905 €4 173 €2 738 €7 732 €---
1512 143 €3 975 €2 540 €8 168 €---
1612 386 €3 770 €2 335 €8 616 €---
1712 634 €3 558 €2 123 €9 075 €---
1812 886 €3 340 €1 904 €9 547 €---
1913 144 €3 113 €1 678 €10 031 €---
2013 407 €2 880 €1 444 €10 527 €---
2113 675 €2 638 €1 203 €11 037 €---
2213 949 €2 388 €953 €11 560 €---
2314 228 €2 130 €695 €12 097 €---
2414 512 €1 864 €428 €12 648 €---
2514 802 €1 588 €153 €13 214 €---
TOTAL294 772 €168 650 €69 163 €126 122 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 122 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933 €-6 420 €+8 353 €
2+1 933 €0 €+1 933 €
3+1 933 €0 €+1 933 €
4+1 933 €0 €+1 933 €
5+1 933 €0 €+1 933 €
6+1 933 €0 €+1 933 €
7+1 933 €0 €+1 933 €
8+1 933 €0 €+1 933 €
9+1 933 €0 €+1 933 €
10+1 933 €+775 €+1 158 €
11+1 933 €+1 946 €-13 €
12+1 933 €+2 068 €-135 €
13+1 933 €+2 192 €-259 €
14+1 933 €+2 320 €-387 €
15+1 933 €+2 450 €-517 €
16+1 933 €+2 585 €-652 €
17+1 933 €+2 723 €-790 €
18+1 933 €+2 864 €-931 €
19+1 933 €+3 009 €-1 076 €
20+1 933 €+3 158 €-1 225 €
21+1 933 €+3 311 €-1 378 €
22+1 933 €+3 468 €-1 535 €
23+1 933 €+3 629 €-1 696 €
24+1 933 €+3 794 €-1 861 €
25+1 933 €+3 964 €-2 031 €
Total+48 325 €+37 837 €+10 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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