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Achat duplex

Bien expiré
VilleMazamet (81)
Surface200
Coût Total230 960
Loyer Annuel17 893
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Grand appartement d'exception situé en plein centre-ville, offrant un cadre de vie rare et privilégié. Très lumineux, il se distingue par ses pièces généreuses et ses volumes spacieux, pensés pour un confort optimal au quotidien. Réparti sur deux étages et desservi par un ascenseur, l'appartement bénéficie de toutes les commodités à proximité immédiate. Véritable atout : une grande terrasse sur le toit, idéale pour profiter de moments de détente ou de convivialité, accessible aussi bien par un escalier que par un ascenseur montant directement jusqu'au rooftop. Un bien unique, alliant emplacement central, luminosité et prestations de qualité.

Classe énergie G, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2011 : entre 3400.00 et 3500.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BAT'IMMO FRANCE : Alphonse RODRIGUEZ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 349907816 RCP 22070127304 - AXA. BAT'IMMO FRANCE intervient dans le Tarn et les départements limitrophes et vous propose un large choix de propriètés, maisons, villas, immeubles et appartements. Plusieurs négociateurs et négociatrices à votre écoute. Visitez

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.499880, 2.383730
Total : 230 960
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 58 160
Valeur du bien : 218 160
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17893€/an
Fourchette totale : 1219€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 14634€ - 21877€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 192,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 057,80
Coût de l'assurance :19 631,60
Taxe foncière : 1 789,26€/an
Soit par mois : 149,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 341,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 54 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 160(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 893 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 960 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 166
Revenus locatifs : +17 893
Charges déductibles : -68 166
Résultat foncier Année 1 : -50 274(Déficit de 50 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 874
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 006 €/an
Revenus locatifs : +17 893
Charges déductibles : -10 006
Résultat foncier Années 2+ : 7 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28873.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 89368 1737 439-50 28121 400 €28 881 €28 881 €
218 2519 8127 2388 438--20 443 €
318 6169 6047 0309 011--11 431 €
418 9889 3906 8159 598--1 833 €
519 3689 1686 59310 200---
619 7558 9386 36410 817---
720 1508 7026 12711 448---
820 5538 4575 88212 096---
920 9648 2045 63012 760---
1021 3837 9435 36813 440---
1121 8117 6735 09914 138---
1222 2477 3954 82014 853---
1322 6927 1074 53215 586---
1423 1466 8094 23516 337---
1523 6096 5023 92717 107---
1624 0816 1843 61017 897---
1724 5635 8563 28218 706---
1825 0545 5182 94319 536---
1925 5555 1682 59320 388---
2026 0664 8062 23121 260---
2126 5884 4321 85822 155---
2227 1194 0461 47223 073---
2327 6623 6481 07324 014---
2428 2153 23666124 979---
2528 7792 81023625 969---
TOTAL573 107229 581107 058343 52621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 526
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 757-6 420+10 177
2+3 7570+3 757
3+3 7570+3 757
4+3 7570+3 757
5+3 757+2 510+1 247
6+3 757+3 245+512
7+3 757+3 435+322
8+3 757+3 629+128
9+3 757+3 828-71
10+3 757+4 032-275
11+3 757+4 241-484
12+3 757+4 456-699
13+3 757+4 676-919
14+3 757+4 901-1 144
15+3 757+5 132-1 375
16+3 757+5 369-1 612
17+3 757+5 612-1 855
18+3 757+5 861-2 104
19+3 757+6 116-2 359
20+3 757+6 378-2 621
21+3 757+6 647-2 890
22+3 757+6 922-3 165
23+3 757+7 204-3 447
24+3 757+7 494-3 737
25+3 757+7 791-4 034
Total+93 925+103 058+-9 133
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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