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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface64m²
Coût Total132 360€
Loyer Annuel6 539€
Rentabilité4.94%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 390,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VESOUL, CENTRE -VILLE , POUR PARTICULIER OU INVESTISSEUR, bel appartement en duplex de 63m2 env type 4 au 2ème et dernier étage d'une petite copropriété calme, il se compose de:

-au rdc : entrée avec placard, cuisine équipée ouverte sur séjour, salle d'eau, wc, une chambre,

-à l'étage : mezzanine, 2 petites chambres mansardées.

chauffage indépendant gaz de ville 2012.

garage en sus possible .

89 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.614320, 6.151070
Total : 132 360€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 36 240€
Valeur du bien : 125 240€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6539€/an
Fourchette totale : 429€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 5147€ - 8306€/an
Rentabilité brute :4.94%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,5 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 000 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+13 000€ (+17.1%)
Marge achat-revente :-56 360€ (-74.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 516,13€
Coût de l'assurance :11 581,50€
Taxe foncière : 653,87€/an
Soit par mois : 54,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 544,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage indépendant au gaz de ville de 2012.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Système relativement récent, mais vérification recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification du tableau électrique et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 240 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage: 1 système: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:3 840€
    Rafraîchissement parquet chambres: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement parquet salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 200€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 539 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 360 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 813 €
Revenus locatifs : +6 539 €
Charges déductibles : -41 813 €
Résultat foncier Année 1 : -35 275 €(Déficit de 35 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 573 €/an
Revenus locatifs : +6 539 €
Charges déductibles : -5 573 €
Résultat foncier Années 2+ : 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13874.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 539 €41 818 €4 460 €-35 279 €21 400 €13 879 €13 879 €
26 669 €5 459 €4 342 €1 210 €--12 669 €
36 803 €5 337 €4 220 €1 466 €--11 203 €
46 939 €5 210 €4 093 €1 729 €--9 474 €
57 078 €5 079 €3 962 €1 998 €--7 476 €
67 219 €4 944 €3 827 €2 275 €--5 200 €
77 364 €4 804 €3 686 €2 560 €--2 640 €
87 511 €4 658 €3 541 €2 852 €---
97 661 €4 508 €3 391 €3 153 €---
107 814 €4 353 €3 236 €3 461 €---
117 971 €4 192 €3 075 €3 778 €---
128 130 €4 026 €2 909 €4 104 €---
138 293 €3 854 €2 737 €4 439 €---
148 459 €3 676 €2 559 €4 782 €---
158 628 €3 492 €2 375 €5 136 €---
168 800 €3 301 €2 184 €5 499 €---
178 976 €3 104 €1 987 €5 872 €---
189 156 €2 900 €1 783 €6 255 €---
199 339 €2 689 €1 572 €6 650 €---
209 526 €2 471 €1 354 €7 055 €---
219 716 €2 245 €1 128 €7 471 €---
229 911 €2 011 €894 €7 899 €---
2310 109 €1 770 €653 €8 339 €---
2410 311 €1 520 €402 €8 791 €---
2510 517 €1 261 €144 €9 256 €---
TOTAL209 437 €128 684 €64 516 €80 753 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 373 €-6 420 €+7 793 €
2+1 373 €0 €+1 373 €
3+1 373 €0 €+1 373 €
4+1 373 €0 €+1 373 €
5+1 373 €0 €+1 373 €
6+1 373 €0 €+1 373 €
7+1 373 €0 €+1 373 €
8+1 373 €+64 €+1 309 €
9+1 373 €+946 €+427 €
10+1 373 €+1 038 €+335 €
11+1 373 €+1 133 €+240 €
12+1 373 €+1 231 €+142 €
13+1 373 €+1 332 €+41 €
14+1 373 €+1 435 €-62 €
15+1 373 €+1 541 €-168 €
16+1 373 €+1 650 €-277 €
17+1 373 €+1 762 €-389 €
18+1 373 €+1 877 €-504 €
19+1 373 €+1 995 €-622 €
20+1 373 €+2 116 €-743 €
21+1 373 €+2 241 €-868 €
22+1 373 €+2 370 €-997 €
23+1 373 €+2 502 €-1 129 €
24+1 373 €+2 637 €-1 264 €
25+1 373 €+2 777 €-1 404 €
Total+34 325 €+24 226 €+10 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 203 jours
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